[摘要] 3月份新房市场量价齐升，二手房市场迎来“熊市”，土地市场迎来2年内单价新地王。对此，众业内人士从市场、产品形态、价格走势、购房者建议及“国五条”未涉及的敏感政策进行了综合解读。
3月份新房市场量价齐升，二手房市场迎来“熊市”，土地市场迎来2年内单价新地王。对此，众业内人士从市场、产品形态、价格走势、购房者建议及“国五条”未涉及的敏感政策进行了综合解读。
3月火爆是去年下半年市场的延续？
对于今年3月份火爆的市场表现，业内专家解读为是去年下半年市场的延续。
其中，安徽房地产产业协会副秘书长朱德开表示：有购房需求，就有房产市场。3月份市场加速的原因有：去年下半年开始火爆，今年销量保持火爆的势头。
与此类似，安徽省房地产协会副秘书长、安徽建工学院房地产研究所所长李国昌也表示：开发商的推盘节奏，会根据前期蓄客情况及市场调查结果综合考虑的，并且，去年下半年市场销量不错，所以今年开局也是延续这种状况。
销售产品形态助力市场热销？
市场火爆，与销售产品密切相关。2012年合肥市场被定义为刚需市场，有些开发商为了更好地迎合市场更改了产品形态，以刚需为主，产品形态增加了热销的砝码。并且，作为省会城市的合肥，辐射能力的增强也大大增加了市场的销量。
融侨集团营销副经理何森斌分析道：受去年调控影响，部分开发商对产品进行了调整，多是刚需产品；同时，开发商为了“抢”指标，打算上半年把任务完成，抢在“金三银四”期间，扩大了出货量；并且，作为省会城市的合肥辐射能力增强，特别是大牌房企（万科、保利、蓝鼎）等辐射了周边城市过来购买，以上的合力，造成了3月份井喷的现象。
御龙湾策划总监曾金结介绍：首先，由于前期有压抑的刚需需求，在3月份市场集中爆发。并且，随着城镇化发展，合肥又吸引一批外来人口，需求进一步增大。
房价上涨的趋势与GDP的关系？
合肥均价与周边城市相比，价格不算高，特别是经过近2年的调控，增涨幅度也不是很大。对此，业内人士纷纷表示：合肥房价整体趋势是上涨的，但是涨幅也在控制范围以内。
朱德开表示：合肥房价上涨是一定的，涨速会比通货膨胀大、比GDP小。李国昌也认为：合肥房价整体趋势是上涨的，但是上涨的幅度也不会太大，否则将会有新的调控政策进一步加码，譬如房产税、个人所得税等税收政策出台。
其实，3月31日的“国五条”细则中，对于房价控制范围也作出了规定：确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
刚需买房者什么时机合适？
对于刚需人群，任何时候都是时机。不要选择等待，看到合适房源可以出手。但是，也不要盲目跟从，如果部分楼盘价格太高可以选择等一等，根据自己的资金能力，理性选择。当然，对于投资者，需要重新评估住宅市场。目前，国家的购房态度很明确，就是抑制投资性购房者，所以建议投资者可以把投资方向转一转。
对此，曾金结建议：购房者一定不要跟风，要有理性的购房心态，正确理解政策，遇到价格满意，性价比高的房子可以出手。但是也不要存在等待的心理，市场之所以特别火，也和一部分等待客户有关，刚性需求集中爆发，长期积压的结果。
同时，朱德开建议：对于刚需买房者，随时都是机遇，该买房就买房。对于拥有1-2套房者，也不要恐慌；对于3套以上的多套房源拥有者，选择时机该出售就出售，未来征税的可能性较大。
“20%差额税”还实行不实行？
3月31日，“国五条细则”连夜出台，虽然对于大家关心的全面限购及20%的个税等敏感话题没有提及，但是也有专家预测会有进一步的细则出台。同时，对于政策出台后，对楼市的影响作出了分析。
其中，曾金结介绍：如果限购区域进一步扩大，市场会受到影响。受政策手段干预，综合因素的影响，除了特殊原因（蓝鼎大幅降价外），市场也没有大幅降价的现象发生，可能会通过优惠等政策进行缓和。但是，中煤·西城山水居营销总监程金龙却持相反意见：限购对市场影响不大，蜀山区作为限购区成交量也很高。
此外，李国昌认为：“二手房市场20%差额税有可能还会进一步实行，实施时间预计为下半年。”并且，他表示，二手房市场细则出来前，会有一定的市场，一旦细则出台，二手房市场进入暂时的低迷时期。
日前，北京、上海、深圳以及昆明、武汉、南京等地纷纷出台地方版“国五条”细则。限购、限价、征税……各地细则宽严不一，有的相当严格，有的了无新意。有关专家认为，此次未出台20%个税等严厉政策的城市，不代表不实施这些政策，只是需要准备时间。
重点一线城市严格征收20%个税
地方版“国五条细则”中，北京、上海、广州、深圳等一线大城市在限购方面的措施较为严格，其中一些城市明确提出了按照20%征收二手房交易的个人所得税。在对各地“国五条细则”的比较中，北京被认为是最严格的。其不仅进一步收紧限购政策禁止京籍单身人士购买二套房，还明确将提高二套房贷款首付比例。同时明确通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%征税。
在限购方面提高购房审核标准，以及提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，暂停或严禁发放第三套及以上购房贷款等，成为一些地方细则的共同点。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，一线城市因教育、医疗等优势资源集中，房地产市场容易出现供不应求的状况，也因此采取了更为严厉的调控措施。北京的“单身限购”政策甚至比国五条还严格。这些政策会影响二手房交易量明显萎缩，但个税在供不应求的情况下容易转嫁给消费者，因此对房价的调控效果如何还不好说。
一些二、三线城市“一句话调控”无新意
与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了2013年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为的提法，而对20%个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。
其中具有代表性的有合肥市政府2013年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地发布的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、发布时间以及行文都极其相似。
一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到60字”等。而其“效果”也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，从去年底到今年初，昆明等二、三线城市的交易量回暖，但价格相对稳定，供需矛盾不像北京等重点城市那么突出，因此没有必要采取更严格的措施。而所得税调整等政策仍须税务总局等统一部署，地方政府才能确定执行的具体时间点，“此次没有公布征收20%所得税等调控政策的城市，不代表就不实施这些政策。因为‘国五条’要求的‘依法严格按转让所得的20%计征’所得税，没有给地方视情况调整的权力。”
多个城市强调配套措施
在此次出台的细则中，还有不少城市强调了配套措施如保证土地供应量、安居工程建设等来保障房地产市场的稳定。
如合肥市政府明确将增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。2013年将完成新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成1.6万套。西安市则规定今年全市住宅用地计划供应量为13052.757亩。天津也将增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，全年新建住房用地计划供应1785公顷，其中保障性住房用地415公顷，今年将开工建设保障性住房9万套，基本建成保障性住房7.5万套。昆明市的细则也有类似内容。
周大研分析，这是一种“补课”行为，依靠保障房对商品房市场的挤出效应，长远看对商品房市场价格稳定有一定影响，但影响不会太明显，且短期不会显现。
张洪则认为，政府在土地、保障房等供应量增加的同时更需要认真研究需求管理，这一政策能增加人们对房地产市场稳定的心理预期，但能起到多大实际作用还不好说。
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