[摘要] “我该怎么办？”面对延期交房、违约交房、交房后有质量问题，大部分购房者是弱势的一方。当对家的期待都被彷徨和失望取代后，“如何预防交房问题”、“遇到之后怎么办”，成了最重要的问题。《房地产报道》记者集中采访律师、验房师、业内人士等多方意见，归结整理打造出交房攻略，希望对有需要的购房者能有所裨益。
“我该怎么办？”面对延期交房、违约交房、交房后有质量问题，大部分购房者是弱势的一方。当对家的期待都被彷徨和失望取代后，“如何预防交房问题”、“遇到之后怎么办”，成了最重要的问题。《房地产报道》记者集中采访律师、验房师、业内人士等多方意见，归结整理打造出交房攻略，希望对有需要的购房者能有所裨益。
关键证件缺失
清华名苑 无竣工验收备案表
据部分清华名苑业主透露，2012年12月24日，几十名业主被通知去领新房钥匙，却都没收房，因为开发商未依法提供竣工验收备案表等有效证件。“没这张表，说明房子没通过验收！办房产证必须有这张表。难道我用一生的积蓄买了个没房产证的房子吗？”业主苗大姐义愤填膺地对《房地产报道》记者说。
《房地产报道》记者咨询的验房师、律师、房管局工作人员均表示，没有竣工验收备案表就交房，不具备交房条件，属违规交房，业主可拒绝交房。业主们不用担心迟收房的违约金问题，符合交房条件而迟收房，才要缴纳房屋保管费。
专项支招
可理直气壮拒绝收房
根据相关规定，开发商在交房时，应取得由土地房产管理部门制作签发的《工程峻工验收备案证明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《工程峻工验收备案证明书》除了建设(开发商、施工、监理、设计)签署合格证明外，还需要消防、人防等部门分别出具准用证明，最后到质监部门申请备案，获准后，才算竣工验收合格。高层住宅楼生活用水系统必须具有卫生防疫部门核发的《用水合格证》，电梯须具有劳动部门核发的《安全运行合格证》等。如果缺少了其中一样，即没有达到交房条件业主可拒绝收房。
质量问题
华光·皇马花园 墙体开裂
“交房迟了40天，2012年12月12日才拿到的新房，每个房间都有裂缝。”收房后不久，皇马花园的业主们在验房时发现，自家墙壁、窗台及外面阳台都有不同程度的裂缝。
据记者观察，业主小刘的房子墙壁、窗台有十几处裂缝，有的被凿开，有的被白灰遮挡，但仍清晰可见，大厅、卧室北面的承重墙最严重。“我们担心房子安全没保障。再说，谁能接受这样的新房？”发现裂缝后，小刘一家很气愤，立即找了开发商。
开发商华光置业回应称，类似“加气块”的新型建筑材料因室内外温差而开裂，并表示会维修每一处裂缝，保证不再出现新的裂缝。
“水泥质量不过关或配比不对使墙面内空；粉刷墙面时未及时洒水或地面、墙面空鼓时没及时补救所致。”合肥千百家验房公司的李工告诉《房地产报道》记者，墙体裂缝主要有粉刷层裂缝、贯穿性裂缝和温度裂缝三类，简单的腻子粉修补是不够的，要把墙面裂缝凿开用砂浆抹平，加上纤维瓦片后，再抹腻子粉。
专项支招
事先约定合同 监督施工
通常说的房屋存在质量问题是指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。要彻底避免这类纠纷，关键在于买卖双方提高合同意识，在签订合同时，就相关问题及责任承担等作出明确约定，从而避免纠纷，减少矛盾。另外，为避免质量问题可在施工之时就多加注意，防止施工队偷工减料或抢工期等现象。
要彻底杜绝房屋质量问题，还要依靠开发商、建筑商树立正确的质量意识观，注重工程质量，在材料设备的采购中，在工程的施工操作中，严格遵守相关法律规范。另外加强监督和管理，才能从根本上提高工程质量，杜绝房屋质量问题。
后期维护和质保
博威·香槟小镇 开发商忘做防水层
“你看看，客厅、卧室的墙水迹很明显，有些地方涂料都脱皮了。大概刷了十几次都不行，很快就潮了。”日前，博威·香槟小镇业主反映，38号楼一层5户均出现了墙面渗水现象。
水究竟从何而来？开发商检查时竟发现，忘记做防水层了，一层与墙外的绿化带之间没有防水层，而且绿化带比一层略高，一楼和负一楼车库之间还有1.2米的土层，于是绿化带土壤里的水就顺着流进了业主的家里。
防水对房屋而言非常重要。新交付使用的楼房中，卫生间、浴室和厨房的地面等都需要按照相关规范做好防水层。博威·香槟小镇的房屋仍在质保期，防水层忘做仍应由开发商负责。
专项支招
重做地砖 先做防水层
抓住质保期维修
建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的保修期限为：
1. 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3. 供热与供冷系统，为2个采暖期或供冷期；
4. 电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
5. 装修工程为2年。
防水不能偷工减料
李工表示，重铺地砖要做好地面防水，先用水泥砂浆将地面找平，再做防水处理，可避免防水涂料因厚薄不均造成渗漏。外墙防水层肉眼看不出来，若开发商忘记做防水层，要把墙面铲掉重新抹上防水涂料。
卫生间的防水层在验房时可以看到，厚度一般不小于1.5毫米，防水涂料一般每平方米不少于2公斤。如果要换卫生间地砖，原有地砖凿去后，一定要在做防水前将地面清理干净，用聚氨酸防水涂料涂刷2-3遍。
明确合同权责 数完证件再验房
对中国人而言，买房是大事。花去半辈子的积蓄买一套房，终于等到交房时，遭遇各类交房问题，实为头疼事。
但早在合同签订的时候，关于房屋的权责就已经拟定。因此，面对交房时出现的问题，业主们从买房开始，就要分清权责，保障自己的权益。收房有技巧，还需分步走。
合同签订 分清权责 规避风险
从签订购房合同开始，交房的权责就已经明确。因此，在签订购房合同时，就要约定好各自的权利和义务，如日后产生纠纷，可以以此为依据。
据了解，目前的购房合同都是网上备案，以范本形式呈现。非特殊情况，不允许业主改动。购房者看到购房合同时，已经是打印好的版本，只能在指定地方签字，无法改动。因此，购房者要仔细看清合同所拟定的条例。
安徽徽达律师事务所方达夫律师告诉《房地产报道》记者：“特别是开发商交房、购房者付款、退房、违约金等问题的赔付比例和金额，涉及到双方切身利益，要格外注意。另外，在合同里规定的不可抗力，具体的内容指的是什么，是否包括政府行为等要素，都要弄清楚。尽量要减少不可抗力的模糊程度，防止开发商钻空子，拖延交房日期而不予赔偿。”
此外，购房合同中关于面积误差的赔偿问题也要注意。方律师表示，在购房合同中，一般都以3%为临界线。面积差值超过3%，业主有权退房。如果不退房，实际面积大于合同上的建筑面积，面积误差在3%以内由购房者补齐，超出3%的部分由开发商承担。反之，3%以内由开发商返还业主，超出则由开发商双倍返还。
假如合同上商品房建筑面积为100平方米，实际面积是98平方米，开发商要将2平方米的单价退给业主；若是95平方米，2平方米按当时成交单价补给业主，另外3平方米按单价的双倍返还业主。因此，业主收房时不要因麻烦而省去测量环节。
准备收房 拿收房通知书 再读购房合同
“一般来说，开发商会在正式交房前10天左右，通过挂号信，将收房通知单邮递给业主，告知具体的交房时间及交房时业主要带齐的材料。业主如果有特殊情况不能到场，可以以书面形式委托亲友、律师等与开发商联系，或者另行约定时间，并以书面形式确认。”刚刚完成交房的宝翠园项目的置业顾问告诉《房地产报道》记者。
在拿到购房通知书后，业主要做前期的准备工作了。
由于现在销售的大都是期房，交房跟签订购房合同之间，隔了很长时间，很多业主可能对购房合同的内容不太确定。此时，业主们要仔细阅读购房合同，研究合同中的交房约定，充分了解哪些标准是开发商必须交付的，自己又有哪些相关权益。
在清楚认定了权责之后，业主要按照收房通知单上的要求，准备各类相关资料，诸如申请办理产权证的原购房合同、各期还款单据以及业主本人身份证、户口本和收房通知书等等。
在此，合肥千百家验房公司的李工提醒购房者，特别是精装房，对于之前合同内关于精装的交付标准要做到了然于胸，以免后期开发商偷工减料，以次充好。
现场确认 清点交房证件 细心验收
到了收房那天，开发商在交房时，业主必须要求开发商出示以下证明文件：《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。
以上表格都必须是原件而不是复印件。如果没有相应的证书，或者这五个证书中有缺少，业主可以选择不收房。如果开发商方面要求业主收房，业主可以在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见缺失的表格”等说明，作为日后的佐证。同时，业主要妥善保留好相关文件的副本，在纠纷产生时，维护自身的权益。
据了解，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、保修范围作出的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工、验收中的具体技术指标，如抗震指数，墙体结构类型等作出的说明，一般这两项出现问题的情况较少。
而《竣工验收备案表》是交房中容易出现较多问题的一个文件。
方律师告诉记者，《竣工验收备案表》上的每一项，都必须报给主管部门备案，缺少任何一项，楼盘就属于“黑楼”，不能入住。业主在收房时，不仅要看有没有《竣工验收备案表》，还要仔细看清楚这张表上面的每一项有没有备案。
此外，业主要尽量争取先验房、后办理入住手续。验房时，一旦发现问题，可以书面呈送给开发商，让其签收并解决。
业主签字 验房带工具 书面反映问题
收到了以上的书面表格后，业主应当仔细验房了。
目前，交房通常需要业主签字收房才能允许业主进行验房。因此，在验房过程中，业主要格外仔细。建议事先准备好一些验房的小工具，包括卷尺、电笔、小锤、便利贴、相机、纸笔等，重点关注墙体、门窗、水电等几个方面，及时记录验房过程中发现的各种问题，反映给物业，便于后期能够及时处理。
另外，业主也可以请专业的验房团队来进行验收。李工告诉《房地产报道》记者，一般情况下，业主在验房的时候，要验收的地方有：“门窗、水电、层高、面积、墙面与地面是否开裂和空鼓、渗水，阴阳角、下水是否通畅等等。如果是精装房源，还需要对照合同拟定的交付标准一一核对。业主在验收后，都会出具一份验房报告。如果房屋存在问题，业主可以拿着这份报告，到物业处要求修复处理。但是，在提交验房报告时，递交复印件，以免产生不必要的麻烦。”
据《房地产报道》记者了解，目前合肥市场上的验房费用大概为每平方米2-3元，一套房子的验收费用，一般150-200元起价。
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