[摘要] 2013年元月份，合肥土地市场有18宗地块出让，相比2012年元月份的0交易，2013开年可谓是十分火热。新一年年初的土地续写上一年年末的土地热潮，推出约1687亩土地，且包含大起大落的蜀山地王再次的出让，包含经开区两宗超百亩的地块，包含高新区大蜀山西南方向超百亩地块……
2013年元月份，合肥土地市场有18宗地块出让，相比2012年元月份的0交易，2013开年可谓是十分火热。新一年年初的土地续写上一年年末的土地热潮，推出约1687亩土地，且包含大起大落的蜀山地王再次的出让，包含经开区两宗超百亩的地块，包含高新区大蜀山西南方向超百亩地块……众多让开发商动容的地块集中在新年的首月出让，让不少人期待！
◤市场现状
新年首月合肥将推约1687亩地 热度再续
2012年逝去，2013年步入。其中土地市场也将延续2012年三四季度的火热，在新年元月份将开个不错的头。据本报记者统计，截至2013年1月6日，目前在合肥土地市场网上已经公布的将在1月份上市的地块共有18宗，总面积约1687亩，其中以拍卖形式上市的地块有7宗，以挂牌形式上市的地块达11宗。
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在即将出让的18宗地块中，S1211地块、HJQ050地块、HJQ012地块、KH1地块等7宗地块的单宗面积均超百亩，大面积地块的出让对于开发商来说更容易接受。而经开区HJQ050地块、HJQ012地块分别是位于明珠广场板块和南艳湖板块的超百亩地块，则备受关注。随之，蜀山区地王历经2年的波折，也将于元月份重新上市，备受业内人士猜测。2013年年初，土地市场不平静。
◤重点地块•HJQ012号地块
南艳湖边将再添近20万平住宅项目
南艳湖东边约117亩地块出让定于1月18日进行拍卖。该地块位于御湖观邸的东南侧，南湖春城的西侧，南北呈现狭长形，与南湖春城并列。全部规划为居住用地，容积率≤2.5，高于一般的住宅用地，预计后期可以建造低密度的住宅。按照容积率2.5来计算，该地块预计有19.5万平方米的体量，按照每套120平方米的面积来计算，预计有1600多套房源，周边居住氛围将会更加完善。
记者在地块周边从北侧的轩辕路到南端的观海路约用10多的时间。地块在中间地段分为两部分，中间是南湖春城广场，有健身设施，广场正对着南艳湖的入口大门，附近的居民说平时早上或者晚上都有不少人在休闲散步。该地块整体来说较为平坦，由约2米高的白色围墙围起来。地块东侧的南湖春城目前入住率较高，沿街商铺目前都已经开业，餐饮及电动车专卖店等商铺都已经在营业，该地块后期业主不用担心基本的生活需求。记者在探地过程中还发现该地块的南端土地也被白色围墙圈起，预计后期会提上出让日程。
眼下，南艳湖周边的楼盘，公交车三站路的范围内，没有大型超市，一些小区居民周末要去购物，只能到明珠广场附近或者到滨湖世纪城，路上来回时间起码要1个多。随着南艳湖规划的出台，周边土地的不断出让，该地块可能会是经开区东部一个商业配套完善的集中区，是属于未来经开区重点开发的地块。
◤重点地块•HJQ050号地块
明珠广场板块将再添商住用地 如虎添翼
经开区作为合肥市五大新城区之一，其经济商业中心，主要是位于区域西边的繁华大道、明珠广场一带，该地带也是整个区域的启动区，目前发展相对成熟。在明珠广场板块，百乐门名品广场的商住配套，更加剧了板块的繁华。百乐门名品广场南端约165亩商住用地HJQ050地块提上日程，将于元月18日拍卖。
该地块北接百乐门名品广场，西靠丰大国际和繁华世家，东临莲花路，东侧与南侧多为工厂。地块中有约106亩都规划为商业用地，只有约59亩地块规划为住宅用地，以商业为主的规划后期将会为明珠广场商圈如虎添翼。记者在地块周边了解到，该地块地势较为平坦方正，仅在北段和西侧有几堆土丘，其他土地多种植一些蔬菜，后期开发难度较小。
据了解，目前经开区明珠广场周边可选楼盘并不多，丰大国际只剩2栋楼，其余即为华地•润园，因此该地块约59亩的住宅用地，按照容积率3.0来计算，约有11.8万平方米的体量，按照每户100平方米的刚需房来计算，约有1180户人家，也为明珠广场板块提供了不少房源。
作为经开区住宅较为集中，商业发展较早的区域，明珠广场是现在区域人流量的片区。这一片区汇集繁华世家、东海•精工社等早期开发楼盘，周边在营业小店很多，同时还包括大型超市易初莲花。地块周围商业配套比较完善，生活便利，而且靠近徽园、海洋公馆、欢乐谷，邻近大学城，通过金寨路高架可市区，很多想在西南片区的置业者，可将这里作为，而该地块后期的发展也将备受期待。
部分即将出让土地信息一览
830万/亩的起拍价 谁敢问鼎？
一宗40余亩的地块沉浮2年再度入市是为何？2011年1月份由起拍价510万元/亩竞价飙至1420万元/亩似乎已经达到，最后却被退地；2012年8月9日再次入市时由510万元/亩拍至822万元/亩，依旧流拍，无处可归；2013年1月将会再度入市的该地块，延续2012年的拍卖价直接以830万元/亩的参考底价竞拍入市，只底价即可入选单价地王，这样的价格谁敢问鼎？“败寇”已定，谁能“成王”？
地块信息 第三次入市，参考地价上涨320万元/亩
蜀山地王W1301号地块，这一曾经在土地市场二次引起轩然大波的地块，随着2013年1月4日合肥市土地交易网再次公布其将在1月26日再次出让后，又一次成为楼市关注的焦点。
此次出让信息，参考地价由之前的510万元/亩提高至830万元/亩，上调了320万元/亩，超过第二次流拍的822万元/亩最终报价；竞买保证金也由之前的5000万元提高至7000万元，整整上升了2000万元。
地王地块W1301位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角，周边交通便利，长江西路高架桥已全线贯通，3、8、22路等近十条公交线路经过。地块周边有松芝万象城、丰盛华庭、岳西新公馆、凤凰城•家家景园等成熟住宅群。合肥市34中、省粮食干部学校、省地震局、省农业机械研究所环伺左右。
轨道交通2号线在该地块附近还规划有潜山路站点，目前此地铁线路已经开始动工，规划中后期将在此站与轨道交通3号线实现换乘。未来地块周边交通条件优越，潜力较大。
地块的居住与商业建筑面积比例为1：1，规划设计方案批准的集中商业面积，竞得人不得分割出售，对拿地房企要求较多。
出让历程 高价出让—退地—流拍—入市？！
地王的出让过程可谓一波三折，2011年1月6日，该地块被命名为W1005地块，次上市拍卖。拍卖当天，安徽义福房地产经过共90余轮的争夺，最终击败其他8家竞买人以1420万元/亩的价格拿下该地块，总价约5.9亿元，使该地块成为名震一时的“地王”。此时的地块楼面地价达6454.51元/平方米，溢价率达178.43%。
然而，曾因高地价出名的地块并没有一帆风顺的被接受，距离成功出让10个月的时间，2011年11月2日，合肥土地市场网发布公告，收回W1005地块，原因是地块竞得者一直未与合肥市国土资源局签订地块出让合同。
2012年8月9日，W1005地块又被命名为W1202地块，再次上市拍卖，5家竞买人历时1个多来争抢地块，当天最后报价822万元/亩，却因未达保留底价而流拍，此外该地块的出让条件相比较2011年也略有变化，地块容积率由3.3调低至3。
如今，时隔该地块次推入市场正好两年，该地块化身W1301地块第三次即将入市，入市的参考底价已经超出2012年8月份最后的喊价822万元/亩，直接以830万元/亩的价格出让，让不少业内人士震惊成交的价格会达到多少？
业内人士 “这个价格作为起拍价是合适的”
在2012年8月该地块流拍之时，曾有业内人士称估计该地块底价约1000万元/亩，他认为，按照822万元/亩的价格，住宅部分就已经比较有风险了，因为此时楼面价已经超过4000元/平方米，住宅部分的硬性成本要超过6500元/平方米，未来销售价格可能要达到8000元/平方米，现阶段政策调控不放松，未来销售前景并不明朗。
除此之外，葛百会也坦言指出土地的价格最终要低于这块地的经营性收入，也就是能够让开发商运营商有钱赚。这块地从周边来看，短期内较难支持高强度的商业，这是由目前竞争商圈和周边消费潜力相对较弱造成的。开发商需要有更好的开发方案，或者更长期的盈利模式。归结来说，“最终消费能够支持才是房企拿地的根本；不能够支持就拿地，对开发商来说就是折戟之战。”对于昔日“地王”的起拍底价，葛百会认为“还是要进行市场调研，消费、经营、开发方案能否支持是关键。但凭基本的市场感觉判断，这个价格作为起拍价是合适的。”
大蜀山西侧KH1号地块 近140亩的纯居住用地
高新区大蜀山西周边的地块2012年出让较多，其中品牌房企海亮地产、新华地产等都入驻其中。进入2013年，高新区习友路以南、长宁大道以东的地块KH1将于月底31日挂牌出让。地块临近柏堰湖和王咀湖，距离中海的嶺湖墅项目及祥源城都不远，138.83亩的纯居住用地按照容积率3.0来建造的话，可以达到27.77万平方米的建筑体量，如果再按照每套100平方米的房源面积计算，约有2777套住房，后期为周边增加不少居住氛围。
东城相邻地块齐出让
东部将再添五星级酒店
2013年1月26日，与W1301地块一起参与拍卖的还有141组团东部城区长江东路南面的两地块，分别为长江东路南、燎原路东的E1311地块和燎原路东、公园路北的E1312地块。
两地块分别为419.3亩的商住用地和157.37亩的居住用地，其中E1311地块包括商业120亩、居住299.3亩，其参考底价商业为60万元/亩，居住为160万元/亩，需要2亿元的竞买保证金；E1312地块参考地价为190万元/亩，竞买保证金需1亿元。
而在合肥市土地出让公告中，对于E1311号地块明确规定，竞得人须建五星级酒店shoppingmall，建筑面积不得少于10万平方米。并且，五星级酒店和Shoppingmall物业要求竞得人须自行持有，整体经营，不得对外销售。这些地块的出让将促进合肥东部地区的配套逐步完善。
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