[摘要] 同比2012年1月，2013年的1月有更多期待。1月3日，万科•蓝山首次开盘，截至开盘当天中午，万科•蓝山推出的480房源，销售了420套。年关将至，各家楼盘推盘密集，紧抓返乡置业人群。针对这群购房者，本报记者有针对性地做出一份详尽的“购房攻略”，希望他们在备年货的时候，能买到心仪的房子。
备年货买套房
又到年底，家家户户开始忙着置办年货了。
面对超市商场里琳琅满目的商品，开始动心要挑选些什么了。在春节来临之前，不如给自己备个大年货，买套房。
2012年年末，合肥市区约有近5.2万套库存房源；
2013年1月，合肥约有41家项目推近7000套房源；
这样一来，在春节前夕，合肥市场上将有近6万套房子在售，遇到合适的房源，购房者就可以出手。
同比2012年1月，2013年的1月有更多期待。1月3日，万科•蓝山首次开盘，截至开盘当天中午，万科•蓝山推出的480房源，销售了420套。
年关将至，各家楼盘推盘密集，紧抓返乡置业人群。针对这群购房者，本报记者有针对性地做出一份详尽的“购房攻略”，希望他们在备年货的时候，能买到心仪的房子。
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春节前约41家项目推新房 共约7000套
今年的“年货”市场可谓备货充足。据本报记者统计，2013年1月份共有约41家楼盘推新房源，约7000套，加上2012年近5.2万套的库存，春节之前，合肥约有近6万套房源在售。据记者了解，这些新品中，包含多层、小高层以及别墅等物业类型，其中高层产品则以刚需户型为主。购房者可选择的余地很大。
◤库存 5.2万套 压力不算大
据了解，2012年合肥市商品房住宅库存量将近5.2万套。纵观2012年合肥全年的楼市库存量，出现在2012年1月份，将近5.4万套的库存量，在10月份之后，库存量则几乎未再超过5.2万套。
针对近5.2万套的库存，合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，根据合肥一年超7万套的销量，5万多的库存量还不到一年的销量，属于是正常水平，合肥楼市库存量的压力不算大。
有业内人士介绍，5万多套的库存量如果按照2012年的月均销量来看的话，8个多月就可以销售殆尽，但从库存数量上来看，这么多房源会在2013年继续销售，但对2013年的销售影响并不大。
仔细分析合肥12月份九大区的库存量，可以发现，蜀山区、庐阳区、经开区和政务区的库存量均有所下跌，其中庐阳区和经开区的库存量下跌幅度比较明显，而区域销售量新增量的减少是使得库存量出现明显下滑幅度的一个重要原因。
据本报记者统计，2013年1月份合肥共有约41家楼盘推新房源，近7000套，其中有6家纯新盘。加上2012年约有将近5.2万套的库存房源统计，新年之初，合肥约有近6万套房源在售。
◤新推 1月约41家推新房 以刚需为主
据本报记者不完全统计，2013年1月份，合肥共有约41家楼盘推房，其中有6家纯新盘。 在几大区推盘的数量中，经开区1月份的推盘量较多，8家项目有推盘计划。从推盘的产品看，约41家项目主推刚需房源。
◤价格 同比去年上涨约600元/平
2012年楼市开篇惨淡，1月份1822套的成交量创5年来1月份的纪录，而当月的成交均价则在6073元/平方米。去年春节长假期间，合肥楼市更是出现4天“零成交”的情况。区域成交方面，蜀山区以454套的成交量拔得头筹，滨湖区以41套的成交量垫底。
对比2013年年初，约41家项目的推盘计划将给楼市带来不少新房源。其中经开区因8家推盘，且新推的绿地•滨湖国际花都、丰大国际、华地•润园等项目在2012年的销售过程都取得不错的成绩，预计2013年元月经开区的销量将对比去年同月份的蜀山区。因首月销售均价尚未统计出，但根据2012年12月份6635.4元/平方米的销售均价来看，2013年的销售价格将延续2012年年底的价格，价格同比上涨约有600元/平方米。
刚入2013年，天气变得更加寒冷，面对年初岁末的一片备年货之景，合肥楼市并没有放松脚步，很多楼盘在春节前销售比较可观。对比2012年年初的价格及整个2012年的销售行情，预计2013年年初的销售均价将呈上涨趋势。在价格上涨的同时，大多楼盘将春节前夕的购房主力落在了返乡置业群体身上。
卖方市场
2103年初开盘热销
1月3日，万科•蓝山首度开盘，推480套房源，均价8600元/平方米，开盘所在的皇冠假日酒店的风华厅被近千人挤满，截至1月3日中午12点，万科•蓝山推出的480房源，销售了420套。滨湖区如此热闹的开盘现场，2012年只上演过两次，6月25日，蓝鼎•滨湖假日以4990元/平方米起，均价为6124元/平方米，引发了2000多位购房者前来抢购。10月21日，淮矿•东方蓝海首次开盘，同样有近千人前来购房。
同样，2013年1月3日，元旦假期的最后一天，华润中心•凯旋门在销售中心针对即将加推的20号楼认筹客户进行产品解析，20号楼共328套房源，现场参加活动的约300余人。 除此之外，1月1日下午蜀山区春天里迎来了B栋楼的加推，37、46、54、76和84平方米户型232套房源，迎来近百组客户。为了能买心仪的房源，上午就有人来到销售中心排队等候。同一天，高新区纯新盘阳光御湖苑开盘，推出1号楼41-106平方米户型，共288套房源，均价4800元/平方米左右，吸引了不少购房者的关注。
传统小高峰 推盘势在必行
据本报记者不完全统计，春节前夕有40多家楼盘推新房源，记者从多家楼盘处了解到：春节前夕属于传统季节的销售小高峰期，“所以不少楼盘都会选择在这个时间段推出一定量的房源，以抓住即将到来的返乡置业客群，同时也不错过年前的最后一波销售高峰期。”中铁•滨湖名邸的销售经理吴先生告诉记者。
另外还有一部分楼盘是同华润中心•凯旋门的情形类似，据凯旋门项目营销管理部负责人戴世祥介绍：“距离华润中心•凯旋门上次推楼已经将近2个月了，目前所剩房源不多，现在推盘是顺应市场行情”与此类似的是国贸天琴湾定为元月19日加推2号楼，保利•香槟国际将在春节前夕推出11号楼，主要都是因为目前项目处在售的房源数量较少。在这两种因素的并行下，元月份推盘数量高达40多家。
买方市场
返乡置业人群成购房主力
新年伊始，春节将至，“返乡置业”成为楼市一大热议话题，众多楼盘选择这个时间段推出新房源也是看中这一潜在人群。不少从一线城市返回合肥的人们趁着过年回家、探亲访友的机会出没于各大楼盘的销售中心，成为刚需房源的重要推动者。像高新区圣联•香御公馆虽没有推出新房源，却打出了“返乡置业狂欢季”活动，为外地客户买房者报销飞机票。
“这一段时间以及接下来一段时间估计售楼部里人气都挺旺，快过年了，不少在外地上班的合肥人趁着过年回家来我们这里看房子”，长江西路某楼盘的置业顾问对记者说道。
针对返乡置业者，购房应量力而行，根据自身需求购房，有业内人士称，外漂族回乡置业大致有三种情况，用于自住、投资、为父母购房，购房时应按照自己的需求选择合适的房源。
感觉到房价上涨预期 提前下手
来自网上备案的数据显示，2013年1月1日-1月3日期间合肥市共成交住宅类商品房57套，同比2012年元旦3天住宅的销量65套，2013年元旦3天合肥的销量下跌了8套。
尽管备案量有所下降，但年初的开盘现场依旧火爆。
在万科•蓝山的开盘现场，陈先生说：“我已经是买第二套房子了，现在滨湖区毛坯房子都在7000元上下，精装房的这个价格还是能够接受的。”
“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”这句话已经成为业内经典。此前，保利•拉菲公馆备案均价达到了7104元/平方米，旭辉•御府此前9号楼均价达到了7031元/平方米，19号和20号楼均价达到了7369元/平方米。旁边的中铁•滨湖名邸，一期项目备案价格达到6988元/平方米。在售价方面，滨湖区不少楼盘只在7000元/平方米左右，但当万科精装进驻滨湖时，网上备案显示，滨湖万科城为8100元/平方米，万科•蓝山则是8600元/平方米，滨湖区房价存在上涨的压力，购房者适时的出手也是担心房价有所变动。
春节前夕，众多楼盘密集推盘。中铁•滨湖名邸销售经理吴先生告诉记者：“这个阶段估计各家都会放量。”作为年货中的件，购房时更需要谨慎。在各楼盘为返乡置业者备货之际，本报记者为他们提供一份了“买房攻略”，便于他们选货、选房，能买到合适的房子。
◤房贷 降息后少还款 提前还款要看情况
2012年6月8日起，5年以上贷款年利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日起，又进一步下调至6.55%。5年期以上公积金贷款利率将从4.90%降至4.50%。
以40万元20年期的贷款为例，2012年年初5年期以上贷款基准利率为7.05%，选择等额本息方式偿还，每月还款金额为3113元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%，同样一笔贷款，2013年每月偿还金额2994元，每月减少了119元。
优质客户当时享受了利率7折优惠，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，7折后利率水平为4.585%，而现在5年期定期存款利率为4.75%，房贷利率打7折后比定期存款利率还低，两者出现利率倒挂现象。
此外，对于等额本息还款的贷款人而言，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息，提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。而那些处于还款初期的借款人提前还贷最划算，尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。如果借款人已经还了5年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。
◤价格 多位业内人士称“稳中有升”可及时出手
回顾近几年合肥的房价，我们了解到房价一直在稳步上升。据了解，2012年合肥市住宅的销量均价为6558.31元/平方米，同比2011年的6219.23元/平方米，上涨了339.08元/平方米。
据中天投资集团副总经理卢海波介绍：“单就2012年全年的销售均价来看，单月销售均价也基本呈稳步上涨的走势，1-5月份住宅销售均价基本在6200-6400元/平方米，而6月份后的均价则在6500-6600元/平方米。”
针对2013年的合肥房价，不少业内专家都认为会“稳中有升”，葛百会直接坦言根据2012年部分同一地段的房屋从年初到年尾涨幅有达15%左右，可以了解到，2013年的楼市价格预计还会有所上涨；华都集团执行副总李慰曾认为房价不太可能下降，在1万元/平方米内都是正常现象；合肥金宏置业有限公司副总经理何声煜也认为房价暴涨的可能性不大，但总体来看，均价估计会上涨，整体比较平稳。
在春节前夕的一个月期间，合肥预计有41家左右房源开盘或者加推新房源，如果看到合适房源，购房者不妨直接出手，以免在接下来“温水煮青蛙”式的房价上涨过程中有所后悔。
◤区域 价格低去北城 好学区去滨湖
不少购房者都有“屋以稀为贵”的看法，老城区的便利条件打动着不少购房者的心，但纯熟板块也伴随着高房价，动辄7000多元/平方米的房价并不是所有刚需都能支付的起。据统计高新区年前有3家项目都有推盘计划，其中2家为纯新盘，预计首期开盘价格会偏低，购房者可以考虑。
和西边相比，合肥东城则房价稍低。二环附近房价在5000-6000元/平方米上下，出售的产品也集中在80平方米左右，很适合刚需。
合肥北部目前正向北扩展，北城正在形成城市副中心。庐阳区及长丰县春节前夕也有几家项目推出房源，虽然合肥北城目前的房价属于合肥的价格洼区，有不介意偏远的购房者可以前往选择低房价优环境的房源。
从包河到滨湖，合肥城市中心正向南移，滨湖区环境优良，道路畅达，目前在建的楼盘均带有学区，随着商业的逐步充实，滨湖的居住价值得到大幅度提升，加上万科、保利、恒大等大牌房企入驻，滨湖楼市正在蒸蒸日上。近期，滨湖区有4家楼盘有加推计划，其中万科•蓝山纯新盘已经推出，虽然滨湖区房源也都是偏刚需，但整体房价并不低，多集中在6500元/平方米以上，需要有一定经济基础的购房者置业。
购房提醒 分清限购区域 注意社保证明
合肥目前九大区中四大老城区都属于限购区域，在限购区域内，一次性付款要提供的社保或纳税证明是不需要年限的，有1、2个月都可以，但是如果是首套房按揭贷款，则是必须要一年以上的社保或纳税证明。三县、巢湖、庐江户口只针对于限购区域来说属于外地户口，在非限购区域内仍算是本地户口。
对于社保，虽然临近春节购房小高峰期，但是购房者仍旧不能掉以轻心，尤其在社保不满一年的时候一定要注意。社会保险的关系来源于劳动关系，没有事实的劳动关系保险不能补缴。这就意味着在劳动者更换工作的过程中出现的漏缴社保不能补缴。有一些社会上的代理机构声称可以补缴社保，需要身份证复印件、户口本首页和本人页的复印件，同时与公司签订补缴合同。但即使补缴成功，银行贷款还是有可能通不过，造成不予放贷，购不了房。
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