[摘要] 房天下讯：3月30日，备受关注的合肥版“国五条”细则悄然落地，新政规定6条内容，对2013年房价调控目标、商品房预售监管、保障房建设、住宅用地供应等方面作出规定。但国家级细则中明确提及并要求严格执行的20%个税、限购扩容、提高二套房首付比例及贷款利率三大敏感措施并未提及，引起热议。
房天下讯：3月30日，备受关注的合肥版“国五条”细则悄然落地，新政规定6条内容，对2013年房价调控目标、商品房预售监管、保障房建设、住宅用地供应等方面作出规定。但细则中明确提及并要求严格执行的20%个税、限购扩容、提高二套房首付比例及贷款利率三大敏感措施并未提及，引起热议。
合肥房地产行业一位业内人士表示，合肥国五条细则之所以没有像北京和上海那么严苛，原因主要是合肥市作为二线城市，在政策上面会有些拿不准，还有就是作为地方政府，或许也不希望政策过于严厉。
房天下记者走访合肥9区，实探开发商和购房者新政之后心态变化。并对新政邀请业内人士做相关政策解读，以下是解读内容。
一、进一步稳定新建商品住房价格。
坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去CPI）。国土、规划、建设、房产、财政、税务、物价、统计、公安、民政、人社等部门要各司其职，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实工作。
解读：在合肥市的细则中，条就是对房价的控制目标。《通知》明确，坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。
同时，国土、规划、建设、房产等11个部门要各司其职，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实。
此项调控房价的基本政策基本为新“国五条”细则内容的强调。同策张宏伟分析到：2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)，也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化，遏制今年合肥市季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
对于确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于合肥市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。合肥学院房地产研究所副所长凌斌对记者说，2012年合肥市区商品住宅销售均价为6205.63元每平方米，同比增长了4.63%，合肥今年完成控制目标应该不是很困难。
二、加快推进保障性安居工程建设。
完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套，各县（市）、区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。完善廉租住房保障准入、审核和退出机制，确保分配公平、公正。加快拆迁安置房和保障性住房住宅产业化进程，优先规划安排在城市交通便利，基础设施和公共设施配套齐全，就业、就医、就学方便的区域建设保障性住房。加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度，确保2015年底前完成二环内城中村和危旧房改造，2014年底前完成全市老旧小区环境综合整治工作。继续扩大保障范围，城镇低收入住房困难家庭实现“应保尽保”；加快解决城镇中等偏下收入家庭住房困难，有效缓解新就业职工住房问题；2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围。
解读：资料显示，2008年以来，合肥累计投入资金162.7亿元，建设各类保障性住房15.8万套，其中廉租住房和公共租赁住房9.05万套。其中廉租房 1.445万套，69.34万平方米;公共租赁住房7.6056万套，414.21万平方米，占保障性安居工程总套数的57.3%。
据合肥市房产局消息：2012年安徽省下达合肥保障性安居工程建设任务54465套，合肥实际落实104个项目、76183套、567万平方米，占全省总任务量的20.4%，位居全省之首。
业内人士分析：保障房建设的增加对于房价走势并没有过多影响。相关业内表示，通过增加保障房建设、城中村改造等保障性安居工程，通过增加住房供应，满足支持中低收入、以自主需求为主的市场。总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。
“2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围”业内分析：通过把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围，完善保障性住房供应体系，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段的过度，为以后经济手段长效性政策执行、限购推出提供一个稳定的过度缓冲期。
三、增加普通商品住房及用地供应。
结合我市实际，科学编制2013年住房用地供应计划并按时公布，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。要明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设及土地供应数量，稳定土地市场预期。
解读：国务院发布的“国五条”细则中曾单独提及增加普通商品房及用地供应。合肥细则规定，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。要明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设及土地供应数量，稳定土地市场预期。
在合肥市国土资源局网站上，已经与细则相呼应公布了今年全合肥市的国有建设用地供应计划表。其中，住宅用地总共8000亩，商品房用地5000亩。
业内人士分析：近两年合肥土地供应量基本都是超额完成目标，此次提到通过土地市场增加供应、商品房供应，尤其是加大中小套型户型的供应，总体上确保支持以自住需求为主的市场的供应比例，满足自住需求，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段缓解中小套型自住需求相对紧张的供求关系，缓解房价上涨的预期。
四、加强房地产交易秩序监管。
加强商品房预售许可管理，逐步提高商品房预售门槛。继续整顿、规范市场秩序，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。加强预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。
解读：关于楼市虚假广告的惩罚规定，在2012年就有政策严厉斥责此事，2012年11月份，记者从合肥市房地产管理局了解到，针对当前房地产广告中存在的虚假宣传、夸大其词、封建迷信等问题，该市将在年底前开展房地产广告专项检查行动，不具备预售条件的不允许发布广告，同时，严肃清理“、占卜”等不实宣传内容，维护消费者的合法权益。
合肥市明确规定，房地产广告不得含有“、占卜”等封建迷信内容，不得出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行的综合评价，也不得出现融资、变相融资内容，或作出、投资回报的宣传承诺；同时，如广告中向购房者承诺与实际情况不符，无法兑现价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理，及未能按规定的要求明示价格、面积等，都将被责令限期改正，拒不整改的，由工商行政管理部门、房地产管理部门依法给予行政处罚。
五、严格执行商品房价格明码标价规定。
继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。对于价格上涨过快的项目，由税务部门会同物价、房产部门及时进行清算、审核和稽查。
解读：《通知》第4、5条主要对规范合肥市房地产市场交易秩序，严格执行明码标价等方面作出规定。在房地产交易秩序监管方面，《通知》写明逐步提高商品房预售门槛，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。加强预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。同时，配合房价调控和管理，合肥市将继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。
严格执行商品房价格明码标价规定，对已经备案的商品房价格在3个月内不得向上调整。业内人士对此表示，“这一规定实际上就是控制了开发商的涨价行为，一旦开发商越过这条红线，那么涨价申请就有可能被物价部门驳回。”
通过短期内严格执行商品房价格明码标价规定，交易秩序政策执行的从严、监管等，防止市场出现炒作房价的预期，总体上通过加强市场监管，查处违法违规行为，规范市场行为，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。
六、加强房地产市场信息披露与舆论引导。
有关部门要加强对房地产市场的统计、分析和监测，及时发布商品住房建设、交易及房价等方面信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
解读：通过对于市场的调研与解读，主动发布信息，破除房地产市场涨价预期的炒作，防止市场出现炒作房价而出现异常的现象，总体上通过市场的研判、媒体舆论，缓解商品房市场供求关系紧张预期的局面，稳定市场发展环境。
对于很多人担心的二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、限购等问题都没有涉及，合肥学院研究所副所长凌斌表示，虽然合肥国五条细则并没有明确说明，但不排除明天会有分管各内容的主管部门出台相对应的细则。而对于滨湖未来是否会限购，凌斌表示，滨湖限购将是大势所趋。
谈到合肥楼市会不会受到合肥国五条的影响，凌副所长表示，近期，合肥的楼市应该不会有太大的变动，包括备案量跟成交量。但在四月中下旬，随着国五条的持续影响以及各项细则的公布，购房者的观望情绪将会加重，在下旬会有一个楼市低谷产生。
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