[摘要] 2013年元月份，合肥土地市场有18宗地块出让，相比2012年元月份的0交易，2013开年可谓是十分火热。新一年年初的土地续写上一年年末的土地热潮，推出约1687亩土地，且包含大起大落的蜀山地王再次的出让，包含经开区两宗超百亩的地块，包含高新区大蜀山西南方向超百亩地块……
830万/亩的起拍价 谁敢问鼎？
一宗40余亩的地块沉浮2年再度入市是为何？2011年1月份由起拍价510万元/亩竞价飙至1420万元/亩似乎已经达到，最后却被退地；2012年8月9日再次入市时由510万元/亩拍至822万元/亩，依旧流拍，无处可归；2013年1月将会再度入市的该地块，延续2012年的拍卖价直接以830万元/亩的参考底价竞拍入市，只底价即可入选单价地王，这样的价格谁敢问鼎？“败寇”已定，谁能“成王”？
地块信息 第三次入市，参考地价上涨320万元/亩
蜀山地王W1301号地块，这一曾经在土地市场二次引起轩然大波的地块，随着2013年1月4日合肥市土地交易网再次公布其将在1月26日再次出让后，又一次成为楼市关注的焦点。
此次出让信息，参考地价由之前的510万元/亩提高至830万元/亩，上调了320万元/亩，超过第二次流拍的822万元/亩最终报价；竞买保证金也由之前的5000万元提高至7000万元，整整上升了2000万元。
地王地块W1301位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角，周边交通便利，长江西路高架桥已全线贯通，3、8、22路等近十条公交线路经过。地块周边有松芝万象城、丰盛华庭、岳西新公馆、凤凰城•家家景园等成熟住宅群。合肥市34中、省粮食干部学校、省地震局、省农业机械研究所环伺左右。
轨道交通2号线在该地块附近还规划有潜山路站点，目前此地铁线路已经开始动工，规划中后期将在此站与轨道交通3号线实现换乘。未来地块周边交通条件优越，潜力较大。
地块的居住与商业建筑面积比例为1：1，规划设计方案批准的集中商业面积，竞得人不得分割出售，对拿地房企要求较多。
出让历程 高价出让—退地—流拍—入市？！
地王的出让过程可谓一波三折，2011年1月6日，该地块被命名为W1005地块，次上市拍卖。拍卖当天，安徽义福房地产经过共90余轮的争夺，最终击败其他8家竞买人以1420万元/亩的价格拿下该地块，总价约5.9亿元，使该地块成为名震一时的“地王”。此时的地块楼面地价达6454.51元/平方米，溢价率达178.43%。
然而，曾因高地价出名的地块并没有一帆风顺的被接受，距离成功出让10个月的时间，2011年11月2日，合肥土地市场网发布公告，收回W1005地块，原因是地块竞得者一直未与合肥市国土资源局签订地块出让合同。
2012年8月9日，W1005地块又被命名为W1202地块，再次上市拍卖，5家竞买人历时1个多来争抢地块，当天最后报价822万元/亩，却因未达保留底价而流拍，此外该地块的出让条件相比较2011年也略有变化，地块容积率由3.3调低至3。
如今，时隔该地块次推入市场正好两年，该地块化身W1301地块第三次即将入市，入市的参考底价已经超出2012年8月份最后的喊价822万元/亩，直接以830万元/亩的价格出让，让不少业内人士震惊成交的价格会达到多少？
业内人士 “这个价格作为起拍价是合适的”
在2012年8月该地块流拍之时，曾有业内人士称估计该地块底价约1000万元/亩，他认为，按照822万元/亩的价格，住宅部分就已经比较有风险了，因为此时楼面价已经超过4000元/平方米，住宅部分的硬性成本要超过6500元/平方米，未来销售价格可能要达到8000元/平方米，现阶段政策调控不放松，未来销售前景并不明朗。
除此之外，葛百会也坦言指出土地的价格最终要低于这块地的经营性收入，也就是能够让开发商运营商有钱赚。这块地从周边来看，短期内较难支持高强度的商业，这是由目前竞争商圈和周边消费潜力相对较弱造成的。开发商需要有更好的开发方案，或者更长期的盈利模式。归结来说，“最终消费能够支持才是房企拿地的根本；不能够支持就拿地，对开发商来说就是折戟之战。”对于昔日“地王”的起拍底价，葛百会认为“还是要进行市场调研，消费、经营、开发方案能否支持是关键。但凭基本的市场感觉判断，这个价格作为起拍价是合适的。”
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