[摘要] 随着楼市调控成效显现，一些开发商对新房源实行较大幅度降价销售，引发部分先期购房者强烈要求退房
随着楼市调控成效显现，一些开发商对新房源实行较大幅度降价销售，引发部分先期购房者强烈要求退房——
舆论普遍认为，因降价引发的“退房”诉求，违背契约精神，于法无据，难以得到法律的支持。依据现行法律，遇有下列等情形方可要求退房。
商品房权利存有瑕疵
【案例】10月20日，魏文莉在前往一家房产公司为自己购买的商品房办理房产证时，却发现自己买的房子竟然让开发商抵押给了银行，办不了房产证。在要求与开发商解除购房合同遭拒后，魏文莉一纸诉状把开发商告上法庭。
【评析】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。
法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
房市繁荣时期，有些开发商在与业主签订购房合同后，私自将同一房屋抵押，并在交房前及时归还款项，解除抵押，很少出现纠纷；如今房市低迷，开放商回款困难，交房前无法解除抵押，无法履行合同约定的义务，出现纠纷的几率大为增加。
政策变更致履约受阻
【案例】9月7日，王娟与一家房产公司签订了购房合同并交了定金，但未办理登记手续。20多天后，当地政府出台了限购政策。由于王娟名下已有2套住宅，按限购政策规定，其不能办理该房产权登记。要求退房时，开发商认为王娟违约，拒绝退还21万元定金。
【评析】经法院审理，王娟最终退房成功并要回定金。
依据《合同法》规定：“给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”依此，王娟是不能要回定金的。但《合同法》同时规定：当事人因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中，限购政策对于王娟来说即是“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力，其可以依法要求解除合同。
未取得预售许可证明
【案例】7月13日，李小华看中了一处尚未取得商品房预售许可证的商品房，但开发商坚称很快就能获证，于是李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》并交纳了定金，但开发商至今还未取得预售许可证。面对房价下跌，李小华想要退房，又怕开发商不同意。
【评析】开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。
出于回笼资金等目的，开发商在取得商品房预售许可证前，常与业主签订《商品房认购意向书》。《解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”就商品房预售应当取得预售许可证明，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均作出了强制性的规定。
与合同约定面积不符
【案例】去年12月31日，王海燕从一家房产公司购买了一套99平方米的商品房。今年10月31日交房时，王海燕发现该商品房实际面积是103平方米。考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房，但开发商只同意免除2.97平方米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。
【评析】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。
《解释》及《商品房销售管理办法》中均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时，应当看购房合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会在事先准备好的格式条款中作出高于上述规定的误差值的约定，买受人在签订合同时应注意。
主体结构质量不合格
【案例】潘红去年12月23日购买了一套商品房，今年10月1日收房。装修时，潘红发现该房屋主体出现了数条裂缝。经项关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，不再适合居住。潘红持鉴定要求退房，但开发商不予理会。
【评析】法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并予以赔偿。
根据《城市房地产开发经营管理条例》规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》对此也作出同样的规定。《解释》中则规定的更为全面：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
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