[摘要] 城市的繁华离不开兴旺的商业。商业，让城市更美好。在商业地产时代，最显著的表现莫过于“城市综合体”。
城市的繁华离不开兴旺的商业。商业，让城市更美好。在商业地产时代，最显著的表现莫过于“城市综合体”。
商业地产的升温，催生了城市综合体的诞生。不管是为了应对限购的宏观调控，还是房产发展到一定阶段开发企业的必然选择，抑或是房产企业自身的战略调整的需要，不管是什么原因，城市综合体这一模式都值得我们强烈关注！城市综合体，从某种意义上说，就是商业时代的城市生活！
B 趋势：商业地产的十年蜜月期
熟悉万科的人都知道，2009年8月，万科董事长王石在中山大学的演讲中宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”而在同年11月16日，万科总裁郁亮却突然高调宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。
不仅如此，万科在2009年年报上，提出纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。另外，日前证券日报也曾报道，在2010年主流房企的年报中，均不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2：8或3：7。此外，华润、首创、中粮、万通、金地等知名住宅开发商，也纷纷发布了向商业地产进军的计划。
面对房企纷纷进军商业地产的发展态势，是什么原因让长期在住宅行业发展的开发商们纷纷改变他们的地产开发战略呢？其实答案早在去年3月28日的“2010（第七届）中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”上就已经揭晓。在该年会上，参会专家一致认为，商业地产的价值被严重低估，商业地产将拥有更加广阔的发展前景。参会企业也认为，一个企业仅开发住宅风险很大，现在土地价格高涨，拿地成本高难度大。而更多的开发商意识到这个问题，转作商业地产，只要经营得当，也能为企业带来长期，还能增值保值。
分析人士认为：无数知名开发企业及成都众多开发商转向商业地产，非常符合地产开发的市场规律的。该分析人士还认为，如果说上一个十年是住宅市场的蜜月期，那下一个十年则是商业地产的蜜月期。
A 现状：城市综合体改变城市竞争力
“合肥商业地产的格局发生了很大变化，从过去的单中心发展到今天的多中心，城市综合体项目井喷、物业形态丰富、产品品质提升。最典型的如包河区万达广场。”一业内人士表示。
在合肥楼市，商业地产的发力让城市充满了更多想象力。
2010年12月，包河区万达广场盛大开业，成为合肥特色、最有人气、价值的现代城市综合体——合肥包河区万达广场。万达广场成功引入万千百货、万达国际影城等主力店，在其之后，“城市综合体”以不可阻挡的气势席卷而来。
据初步统计，在合肥市内，已经打出“城市综合体”这一概念的开发商企业不在少数，如华润置地、安粮城市广场、信地城市广场、松芝万象城等等。成功的案例当属包河区万达广场打造的城市综合体，商业、住宅、公寓、酒店、百货、大型超市等均已进驻，日人流量曾突破30万。如此庞大的人流量，以无可争议的事实证明，城市综合体凝聚的人气无可比拟！成功的案例面前，促发越来越多的企业都将目光锁定城市综合体。
商业地产的升温，催生了城市综合体的诞生。“商业地产的升温并不意味着住宅市场的弱化。在某种程度上，商业地产的发展是对住宅市场的拉动。”对此，某业内人士提出自己的看法。目前的房地产市场，各种业态的发展密不可分，拿商业地产来说，为了吸引品牌企业及国内外大型企业进驻，除了要考虑进驻企业的办公、科技研发、金融结算和电子商务等，这些公司在考虑落户时，公司人员的区域居住也是重要的考量因素。在这种意义上，商业地产的发展对住宅市场的拉动作用不容小觑。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，商业地产的重要性将持续强于住宅，2010年住宅销售面积只增长了6%，而商业地产销售面积增长了近40%。未来，商业地产受调控影响更小，其增长会更加显著。在2011年大中城市的开发中，城市综合体的作用会不断上升；对房企来说，也只有做城市综合体才能提高项目的整体利润率和降低项目风险。因此，在未来的楼市发展中，城市综合体项目将大有作为。
C 提醒：没有金刚钻别揽瓷器活
2010年包河区万达广场的成功，为开发企业树立了一个城市综合体开发的典范。此后，当越来越多城市综合体大获成功后，也有越来越多的开发商开始竞相模仿。但开发城市综合体真的是房产企业无往而不利的聚宝盆吗？
左手住宅、右手商业，这是城市综合体的特点。对开发城市综合体的企业而言，资金链将是重要的指标，如何充分地运用手中的资金及资金链，将是企业的重大考验。由于项目开发体量大，建设阶段需要占压大量现金，资金周转率慢；同时，综合体项目的投资回报周期较为漫长，可能需要10～20年的时间。在此期间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力。
同时，良好的商业资源整合能力也是对企业的重大考验。万达广场能取得成功，是因为万达集团同世界上百个知名商业品牌如万千百货、味千拉面、大歌星KTV等都建立了紧密的战略合作关系，万达集团每开发一个城市综合体，这些企业都将入住，带动项目发展。因此，开发企业在投资开发城市综合体时，一定要审时度势，要做到“手中有粮，心中不慌”，保证资金链和商业资源的基础上，再考虑启动项目，力争将开发风险降到。
因此，商业开发专家提醒，在看到别人将城市综合体玩得“风生水起”之时，企业一定要审视自身的实力。“没有金刚钻别揽瓷器活”。如果企业没有强大的资金链、没有强力的商业整合能力、没有商业管理专业人才以及前瞻性的项目规划设计，切勿盲目跟进。如果企业的领导者不从实际出发，缺乏发展战略眼光而盲目跟进，则很可能一不小心就将企业带入万劫不复的深渊。
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