[摘要] 国家对楼市的调控政策频出，城市产业结构调整加快，开发商寻求更广发展空间……各种因素使相比住宅市场并不红火的商业地产渐受关注。有人这样表述当下的商业地产，限购令的落地、央行加息政策的出台、投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，再加上很多炒作的因素，傲立于本轮限购政策之外的商业地产，会不会是房地产市场新的“引
国家对楼市的调控政策频出，城市产业结构调整加快，开发商寻求更广发展空间……各种因素使相比住宅市场并不红火的商业地产渐受关注。有人这样表述当下的商业地产，限购令的落地、央行加息政策的出台、投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，再加上很多炒作的因素，傲立于本轮限购政策之外的商业地产，会不会是房地产市场新的“引爆点”？
严厉的限购政策，4月6日的央行加息，在这些政策面前，究竟是投资处于风口浪尖的住宅，还是押宝稳步上升的商业地产？显然，不少人选择了后者。
“很长一段时间，房地产投资都还是老百姓的投资主渠道，住宅限了，商业地产就一定会迎来机会，限制应该是下手的时候。”高先生对于自己的判断坚定不移。
高先生原来在瑶海区和蜀山区各投资了一套住宅，出台限购政策后，高先生已经属于被限购对象，但由于手头还有一些宽裕的资金，一直希望找到新的投资渠道。但是在房产投资上，高先生一直和妻子意见不统一，高先生看好商业地产，认为投资商业地产利润大，国家对商业地产的政策相对宽松，而高先生的妻子却持不同态度。限购令落地后，再加上加息政策影响，高先生的妻子终于同意投资商业地产，高先生一家的投资计划尘埃落定，转战投资商业地产。
最终，在长江东路某楼盘，高先生购买了一套商铺。“从3月份合肥商业地产的成交数据来看，由于住宅限购，像高先生这样希望进军商业地产项目的投资者不会是少数。”合肥一家主要代理商业地产的销售机构工作人员认为，普通投资者已经开始分化，一部分受“限购”的投资者开始转向商业地产市场。
高先生一家的投资转变，与近期楼市的调控政策密切相关，在一系列新政以及“限二禁三”的限购政策被严格执行后，商业地产投资升温，投资客纷纷“转战”，从看好住宅市场到押宝商业地产。
事实上，近日记者在多个写字楼、专业市场销售中心也发现，近期不少商业地产项目都反映人气比限购以前有所上升。上周六，在政务区天鹅湖万达广场营销中心开放典礼上，近3000余名客户前去咨询。天鹅湖万达广场未售先热，营销中心的工作人员称一天下来嗓子都哑了。
其中，前去咨询的一位杨先生道出了很多投资者的心声：“城市步行街、沿街商铺，我都非常感兴趣。投资商业政策相对宽松，利润空间也更大。”
记者在走访的过程中同样发现，去商业楼盘询问商铺的购房者也明显增多，类似情况同样出现在其他一些商业及城市综合体项目上，比如，港澳广场、合肥汽配城、合肥工艺饰品城等等。
A 合肥楼市成交量创新低
自限购细则落地以来，合肥楼市宅销量日渐低迷，4月份以来，合肥商品房住宅单日成交量均滞留在两位数。据调查数据显示，2011年第15周，合肥楼市住宅仅成交229套，此成绩刷新两年来单周值，其中销售面积累计为2.3万㎡，两指标较前一周分别下滑82.3%和83.4%。
限购、加息对楼市影响颇大，开始执行限购令的四大区销售量明显萎缩。据另外一家房产网的调查数据显示，合肥楼市上周住宅类商品房备案仅265套，环比前一周1371套减少了1106套，环比降八成，是3月以来单周跌幅的一周。
在住宅市场销量低迷的情况下，商业地产又如何呢？
调查数据显示，2011年第15周合肥（不含肥东）商业地产累计成交套数为112套，备案面积为11934.7㎡，商业地产成交均价为19821.4元/㎡。上周有销量记录的楼盘35个。
单周的商业销量或许不足以反映商业地产的市场情况，下面再看一组数字：据合肥房地产交易网的研究数据显示，2011年一季度合肥商业地产成交面积累计22.43万平米，环比2010年四季度下跌24.0%，但同比2010年一季度增长27.9%。其中，2011年1月份合肥商业地产成交量贡献较大，占总量的49%，2、3月份成交量有所下滑，但3月份成交面积环比仍上涨了8.2%。
在成交均价方面，2011年一季度商业地产均价达到13859元/㎡，环比2010年四季度上涨了1984元/㎡，较之2010年二季度上涨了1255元/㎡。可见，2011年一季度合肥商业地产均价总体上是走高的，其中3月份合肥商业地产均价达到史上，为17444元/㎡。
如果说的数字是的事实，那么显然，上一周乃至3月份以来，商业地产市场呈利好倾向。
这是“限贷”、“限购”之下，房地产市场发生的变化。从开发商到民间游资，向商业地产“折后跑”已成为一种趋势。在合肥楼市，一些写字楼、专业市场和商铺开始启动“不限贷、不限购”的强势营销，希望在住宅市场发生逆转或调整的情况下，找到新的空间。
C 商业地产是投资富矿吗？
在对商品房严厉的调控政策下，商业地产升温，成为房地产企业眼中的“香饽饽”。据了解，万科、华润置地、保利等房地产企业纷纷示好商业地产，游资又开始转向商业地产。大连正在进行中的春季房交会，保利地产、福佳集团、万恒天籁湾等都带来了商业地产项目，商业地产约占总参展项目的三成。楼市新政调控下，商业地产是否意味着华丽转身，短期内商业地产会不会成为中国房地产开发的主流，商业地产真的会成为下一个投资的世外桃源吗？这些问题依然困扰着众多置业者。
“不能这么简单地认为商业地产已经成为中国房地产开发的主流，在实际操作过程中，商业地产还有许多门槛有待迈过。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，住宅可说是短期炒作，而商业地产多为长线获利，投资客面对的不会只是转变投资产品这么简单。在投资住宅市场具有不确定因素的前提下，投资商业地产的确不失为一条新途径。“但与快产快销的住宅市场理念不同，商业地产属于经营性物业，其主要来源于长期稳定的租金收入，对后期运营状况依赖很重”。该业内人士表示。
据某地产分析师表示，目前商业地产概念虽然被广泛炒作，但是商铺、写字楼价格还未能迅速升温。在他看来，商业地产与住宅市场不同，其对宏观环境依赖较深。“目前，国际大的投资机构尚未出手，国际经济形势也称不上稳定”，因此商业地产的开发和入驻都需要经济大环境持续向上，而目前时机显然还有待成熟，从他个人角度来看，这或许还需要一个推动力。
同时，我们必须看到，商业地产是一个专业性非常强的领域，完全不同于住宅开发的“开发+销售”模式。商业地产要求的是开发与经营二者比翼，必须双飞才能够获得成功。进入商业地产的门槛，可高可低，但成功的商业地产需要有一个很大量的持有物业以及能够把这个物业经营管理好的团队。
在市场人士看来，成功的商业地产运营模式中，“经营能力”从一定程度上比“开发能力”还要重要。商业地产的投资需要更加专业的技术，更加持之以恒的耐心——换句话说，如果单纯的投资客想转战地产开发领域，希望如地产市场曾经旺极一时的短周期高利润，那到最后将会以失败告终，投资也需要更加慎重。
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