[摘要] 自上世纪80年代开始，从农村人口自由流动，到户籍改革，到各个地方政府拉起“城镇化建设”的大旗，卖地、招商、开发新城区，期间拉动的投资和消费数字庞大，有数据显示，城镇化率每提升1个百分点，将新增2000万城镇人口，其中15%为适婚年龄人口。显然“城镇化”将是未来中国房地产行业的潜力所在。
编者按：自上世纪80年代开始，从农村人口自由流动，到户籍改革，到各个地方政府拉起“城镇化建设”的大旗，卖地、招商、开发新城区，期间拉动的投资和消费数字庞大，有数据显示，城镇化率每提升1个百分点，将新增2000万城镇人口，其中15%为适婚年龄人口。显然“城镇化”将是未来中国房地产行业的潜力所在。在城镇化建设的进程中，房地产行业将会受到什么影响？
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李克强：中国未来几十年的发展潜力就是城镇化
11月28日，国务院副总理李克强在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉。李克强说，中国未来几十年的发展潜力就是城镇化。
李克强非常明确地指出，中国需要解决的是城镇化过程中一系列全面的问题，因为中国未来预计每年平均有1400万人大规模涌向城市地区，所以如果想推动城镇化的发展，“战略化”的城镇发展是进一步推动经济增长非常重要的一个领域之一。<<<详细
城镇化的实质解读
城镇化的核心就是让农民进城，它是指农村居民向城市生活方式的转化过程，它反映了城市人口增加、城市空间扩张，景观、社会及生活方式等于城市环境的形成。
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在这种过程中，表现为城市数量的增加和城市规模的扩大，导致人口在一定时期内向城镇聚集，并在这种人口在城市聚集的过程中同时把城市的生活方式向城市周边扩散，并在区域产业结构不断演进过程中形成新的城市空间与地理环境等。
马光远博士认为：城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。
事实上，放在未来10年的周期，中国房地产大涨的动能几乎已经消耗殆尽。未来中国加速中国城镇化的步伐，房价保持稳定就是关键和前提，如果房价暴涨，中国的城镇化将会受到沉重的打击，很多进入城市的人口将无房可住，在暂时无法提供天量的保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的隐患之一。
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城镇化成各方关注焦点
自“十八大”以来，城镇化愈趋成为各方关注焦点。近期，福建、云南、贵州等地出台城镇化体系建设规划方案，发布城镇化目标。中金发布报告认为，虽然推进城镇化是未来一段时间中国经济增长方式转化的一条主线，但是新城镇化难以支持再一轮的房地产扩张，未来房地产投资将放缓。
多地加速推进城镇化
随着中央经济发展思路的明确，城镇化确定为今后中国经济增长的重要动力。各地城镇化规划方案接连出炉，基建投资、城区规划调整以及农村人口市民化成为地方政府推进新型城镇化的关键词。
以基建投资为例，福建近日发布推进城镇化发展十二条措施，提出加快厦门地铁、厦漳泉1号线以及福莆宁城际轨道交通等项目建设。江西省住建厅提出“建筑业助推新型城镇化建设”，2015年全省建筑业总产值将突破4000亿元。
云南、福建、安徽、湖北等地的城镇化方案均提出打破行政区约束，进行跨地区资源配置，打造符合地方特色的城镇群建设。云南省日前公示《滇西南城镇群规划(2012—2030)》以及《滇东南城镇群规划(2012—2030)》，提出建设滇东轻工产业为主的沿边城镇群。福建提出推动福州和厦漳泉两大都市区建设，加快区域金融、医保、交通等同城化工作。
推进农业转移人口市民化、突破城乡“二元制”户籍制度成为新型城镇化建设的重要内容。哈尔滨、南宁两地政府近日发布有关改革户籍管理制度的政策，取消农业和非农户籍划分，建立城乡统一的户籍管理制度。统计数据显示，农村人口市民化有望为上述两地吸纳300万城市新增人口，进而带动3000多亿元投资需求。
多个地方政府公布的城镇化建设目标显示，城镇化速度将大幅提升。例如，贵州省公布的城镇化体系规划显示，2015年全省城镇人口将增加至1450万人左右，到2020年城镇化率达50%左右，而目前贵州的城镇化率为35%。
马光远：“城镇化”并不意味房价暴涨
马光远（中国社科院经济学博士）：无论是国家加快城镇化的实质，还是房地产政策，并不助长房价的暴涨。这是一个很简单的常识。城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即使北京的中等收入阶层也无力购买北京的房子。而且，政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇，这也是高层担心开发商利用“城镇化”进行炒作的先见之明。<<<详细
坚持房地产调控不动摇 莫借城镇化炒作高房价
近期，不少地方房价再次出现上涨苗头，背后很重要的一个支持理由是城镇化。城镇化是支撑房价必然走高的一个原因吗？我们认为，这是部分市场人士的一个误读，甚至是有意为之，以未来中国城镇化为借口，进一步炒高房价并不可取。
城镇化的确是未来很长一段时间我国经济社会发展的一条主线，也是中国经济转型并实现持续增长的强劲动力。不管是党的十八大，还是不久前召开的中央经济工作会议，都对城镇化进行了浓墨重彩的阐述。十八大报告强调了“四化同步”，即坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。中央经济工作会议更具体指出，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。<<<详细
高房价阻碍中国城镇化进程
许小年提出，中国经济增长的动力之一是城镇化，“尽管官方数据表明城镇化率为50%，但真实的数据可能只有35%”。
他认为，随着城镇化率的提高，可以创造更多新的社会需求，所以中国不缺需求。但高房价已经阻碍中国城镇化进程，中国僵化的经济体制束缚了需求的释放。因此中国需要体制改革，释放内需。
李稻葵：在我看来，一个非常重大的社会矛盾就是住房问题，房地产问题。房地产的价格以前已经涨了非常高的水平，已 过了大部分百姓所能支付的能力，而且在主要城市还有上涨趋势。这样一个房价毫无疑问让我们的社会变得观点不同，利益不同，让我们的年轻人变得非常焦虑，它本质是一个社会问题。
实际上，房价问题不断突显，不仅成为了一个社会问题，也成为了影响我国国际竞争力的巨大阻力。房地产价格高涨妨碍了我们城市化的进程，这么高的房价是消费了我们未来经济发展的午餐。
彭文生：如果和发达国家比较的话，高房价对中国还有一个特殊的影响。中国经济是二元经济，还有一半的人口生活在农村，每年有超过1千万人从农村转移到城市。对城镇的房地产来讲，这些人是从零开始，所以房价的上升，对城镇化的进一步发展，可能有很大的阻碍。
新型城镇化建设使楼市迎新“机遇”
日前召开的中央经济工作会议明确提出，积极稳妥推进城镇化，认为城镇化是我国现代化建设的历史任务，是扩大内需的潜力所在。
新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，其核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，强调内在质量的全面提升，推动城镇化由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变。
推进新型城镇化给房地产市场或将带来新的发展“机遇”。业内人士认为，我国房地产市场的发展虽然受到了宏观调控的影响，并非步入衰退期。新型城镇化的建设有望使"刚需"被进一步唤醒，其中，农村剩余劳动力的市民化将提升农民的购房能力，这些人的购房需求，将启动我国住房“刚需”。
此外，新型城镇化还将缓解人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，房价上涨的压力将会缓解，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。
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