高层精装房或“破8”毛坯短期较难
“滨湖区房价真的会涨到8000元/平方米吗？”近日，记者在走访滨湖区楼盘时，“遭遇”购房者如此“质问。”去年下半年，以蓝鼎•滨湖假日为领军的滨湖区毛坯楼盘，售价纷纷突破7000元/平方米，专家们预判，精装项目将于今年突破8000元/平方米。记者采访发现，滨湖高层住宅中，精装房源“破8”较有可能，毛坯房源短期内想“破8”较难。据观察，楼盘中，万科•蓝山均价超过8000元/平方米的可能性。
传言：滨湖区房价要“破8”
近日，《房地产报道》记者走访滨湖区楼盘发现，很多楼盘从年初开盘到现在，价格都有不同幅度的上涨。在淮矿•东方蓝海看房的张先生问得直接了当：“滨湖区的房价真的会涨到8000元/平方米吗？”
房价不断微调，不少购房者都同张先生一样，在担心滨湖区的房价会更大幅度上涨。“我们现在能接受的价格就在7000元/平方米左右，如果价格真涨到8000多元/平方米，那买房就要多付10来万元，有些承担不起。”张先生在聊天中透露着担忧。
针对这一房价“破8”的传言，《房地产报道》记者走访了滨湖区多家楼盘了解发现，目前滨湖区房价大体较为稳定，毛坯房源价格“破8”的可能性较小，高层住宅精装修房源“破8”的可能性则较大；而具体项目中，万科•蓝山“破8”的条件较充分。
追问：万科•蓝山能“破8”？
定位中高端 邻地铁站点
《房地产报道》记者走访发现，庐州大道沿线的万科•蓝山最有可能证实这一传言。其定位为中高端客群，规划有洋房和高层，高层房源为精装修，洋房为毛坯房源。
万科•蓝山项目主管告诉《房地产报道》记者，项目价格目前还不好说，但它与滨湖万科城针对客群稍显不同，主要针对首次置业兼改善型人群。记者查询发现，目前滨湖万科城在售房源均价约7800元/平方米，其最近加推的7号楼西单元，均价已达8000元/平方米。万科•蓝山的定位比滨湖万科城更高端，其售价超过8000元/平方米的可能性较大。
随着轨道交通1号线的开工，“地铁物业”将成为沿线站点附近楼盘的一大价值及宣传重点。合肥万科置业有限公司助理总经理缪川此前曾说，万科在滨湖区第二城将依托地铁打造综合体项目。万科•蓝山正位于轨道交通1号线的紫云路站点，为其售价“破8”的可能性提供了配套条件。
成本价在7000元/平开外
根据采访，《房地产报道》记者算了一笔账。据记者了解，万科•蓝山地块于2012年5月24日，由万科置业联合高速物业香港公司和喜悦物业香港公司以底价405万元/亩共同摘得，共302.37亩，总价12.25亿元，规划为商住用地，住宅楼面地价为2169.8元/平方米。
根据目前的市场行情，万科•蓝山的建安成本为2000元/平方米。据业内人士称，包括税、营销费、管理费等在内的税费大约为1500-2000元/平方米。目前，在合肥市场上，开发商对外宣称的精装修价格一般为1000元/平方米左右。
加上精装修成本，万科•蓝山的大致成本，楼面地价+建安成本+税费+精装费用，共计大约在7000元/平方米左右。由此成本计算法可以看出，万科•蓝山最终的售价有很大可能会超过8000元/平方米。
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业内：高层精装房有可能“破8”，毛坯较难
低开高走 多盘“破8”仍要等
从5800元/平方米起到主力价格区间的概念、从精装到毛坯、从低开到高走，今年的滨湖楼市似是一场迷局。近期，滨湖区部分楼盘后期房源价格略高于前期。滨湖万科城精装房从开盘时约7000元/平方米的主力价，升至均价7300元/平方米，再到6、7号楼7500元/平方米的均价，涨了数百元；而淮矿•东方蓝海等项目开盘后，售价一直在涨，但毛坯房源均价多在7000元/平方米以下。
《房地产报道》记者采访中发现，低开高走成为滨湖区多个项目的共识，其他项目的“破8”售价仍处在等待中。
毛坯房售价“破8”较难
淮矿•东方蓝海的销售经理张玉成说：“房价破8，精装房很有可能，毛坯房源近期可能性不大。”
按规划，滨湖区多个项目在售的毛坯房原本均为精装房。按地块规划要求，旭辉•御府须推精装房，但自其3月27日开盘至今，推出房源均为毛坯房。其销售经理张音明表示，“开盘前调查发现，想买毛坯房的客户居多，对毛坯房的接受能力更高，于是作出调整。”保利•拉菲公馆案场经理刘凯则说。“从销售情况看，客户对毛坯房的接受度更高，而一些消费能力较高的改善型刚需或投资客，也会选择精装房。”
购房者多因价格而倾向于毛坯房，直接上涨1000多元/平方米，让滨湖区毛坯房达8000元/平方米，在同质化较严重的滨湖楼盘中实施可能性较小。
“同比，滨湖区房价‘以升为主’，滨湖多大企业、大项目入驻，改善型刚需人群较多，产品质量、价格也会不同。”御湖观邸销售经理杨正说，“但毛坯房突破8000元/平方米是很大一道关卡，在房价的政务区也比较少见。”
记者观察 商业与交通配套助力滨湖房价“破8”
尽管6600元/平方米成交均价高于旭辉•御府5800元/平方米的起价，但有业内人士直言：这一起价拉低了购房者对区域价格的预期。随后，中铁•滨湖名邸、滨湖万科城、保利•拉菲公馆等开盘价都出乎购房者意料，区域整体价格较去年有所回落。“去年,滨湖区大盘只有蓝鼎•滨湖假日，今年4、5家大盘集中开盘，价格自然也有所下降。”淮矿•东方蓝海销售经理张玉成说。
目前，滨湖区高层房源均价最有可能突破8000元/平方米的，仅万科•蓝山精装房。因位于轨道交通1号线紫云路站点，缪川说，地铁优势将成项目卖点。五纵七横一环线的交通路网规划及已施工的轨道交通1号线，使万科•蓝山售价“破8”具有可能性。
项目周边有蓝鼎•滨湖假日、滨湖世纪城等成熟小区，为滨湖区目前人流最集中的地带。项目距离世纪金源购物中心较近，地段优势明显。而高速地产在与百大集团联合拿地后，便发布集高端商业、写字楼、高端住宅的地块规划，并欲打造安徽百大的shoppingmall，体量近9万平方米。项目自身及周边商业配套规划，解决了滨湖仅一家大型商业购物中心的劣势，为万科•蓝山增加了便利度，也助力房价“破8”的证实。
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