[摘要] 医学上俗称的“三高”，咱们常听常见。而此处想说的此“三高”非彼“三高”。楼市之中，有一些楼盘，集“高层、高价、高品质”三个词语于一身，随着市场供求的影响，崭露头角，形成市场上不多见的“三高”楼盘。
医学上俗称的“三高”，咱们常听常见。而此处想说的此“三高”非彼“三高”。楼市之中，有一些楼盘，集“高层、高价、高品质”三个词语于一身，随着市场供求的影响，崭露头角，形成市场上不多见的“三高”楼盘。
据不完全统计，目前合肥市场上超100米、高价和追求高品质的住宅约6家左右。数目虽少，但他们拔高的不只是一个城市的建筑高度，还有伴随着“高”起来的生活品质。他们在改变城市的天际线的同时，暗示着城市土地资源的稀缺，也昭示着其欣欣向荣的发展态势。
200平方米的左右户型面积，均价9000元/平方米，对多数普通购房者而言，只能望“高”兴叹，仰视之余也心生疑问：价高为何，品质高体现在哪里？
对于能够体验超高层居住生活的人而言，居高临下，有登高远望，无限风景尽收眼底的优越感，但优越之外，也有“高处不胜寒”的安全隐忧。
本期《房地产报道》核心，检测合肥“三高”楼盘的市场现状、共性特征、成本造价、优点劣势，全方位、多层面讨论“三高”这一特殊的楼市群体。
专题采写《房地产报道》记者 刘万辉 摄影记者 朱强
聚焦合肥"三高"房 高房价引人望"高"兴叹
有150米 价达1.7万元/平
随着城市建筑高度向高空不断延伸，33层成了合肥高层建筑的分界线，33层的高层住宅已经成为目前房地产市场上的主流产品。但是也不乏一些开发商突破33层，将建筑高度做到了40层以上，而这样的高层产品，与普通的高层住宅相比，又具备高层、高价、高品质的“三高”特征，成为市场上的高端产品，就整个市场来看，这样的楼盘不过6家左右，销售单价1.5万元/平方米以上。
◤层数攀高 6家在售楼盘 47层，150米左右
从建筑角度看，一般把层数达到40层以上，高度100米以上的住宅，称为超高层住宅。随着合肥城市化进程的加快，近两年来，超过100米的超高层建筑在房地产市场上逐渐兴起。2010年6月底7月初，包河万达广场的豪宅产品首次面市，9、11号楼均为47层的高层，楼高约150米。
如今万达公馆已经进入尾盘销售阶段，而合肥房地产市场上的超高层住宅正值方兴未艾阶段。去年7月份，绿城·玫瑰园推出高层产品，38层的13号楼，高度115米左右；12月，华润中心·凯旋门的5、16号楼开始认筹，两栋楼高度均在120米以上，其中的16号楼有47层；今年9月22日， 新地中心项目的4、5号楼首次推出，分别为45层和40层，楼栋的高度也在120米以上。
除了万达公馆、华润中心·凯旋门、绿城·玫瑰园和新地中心在售的超高层住宅外，此外还有政务区置地广场的栢悦公馆，3、7号楼也有40层。而绿地·内森庄园9栋天墅，在24-30层之间，但按照产品3.4米的层高来算，30层的高度也在100米以上。总体来看，目前合肥市场上在售的超高层住宅也就6家，数量有限。
◤价格攀高 毛坯8000元/平以上 精装约1.5万元/平
虽然超高层住宅在合肥市场上数量不多，但是无论是产品品质还是价格，均随着楼栋的高度上升。这类超高层建筑均定位高端产品，就销售价格来看，分为两部分，毛坯价格和精装价格。
毛坯房源以华润中心·凯旋门为代表，均价9000-1.1万元/平方米之间，但就备案价来看，也有8300元/平方米的房源，可是价随楼高，能够望见天鹅湖的6号楼，35层的备案价在1.5万元/平方米以上，47层的16号楼，顶层价格在9500元/平方米左右。绿城·玫瑰园高层价格8600-8700元/平方米；绿地·内森庄园高层房源的价格在8400元/平方米左右。
精装房源以新地中心为代表，45层高的4号楼均价1.7万元/平方米左右，而40层高的5号楼均价1.2万元/平方米左右。万达公馆作为合肥市场比较高的精装豪宅代表，目前在售房源不多，均价1.4万-1.5万元/平方米。另外，置地广场的栢悦公馆，既有9100-9200元/平方米的毛坯房源，也有9800元/平方米左右的精装房源。
◤品质攀高 近水超高层 合肥景观资源
从几家“三高楼盘”所在的周边环境看，他们多是居于合肥景观资源比较好的地方。
政务区，尤其是围绕天鹅湖的地块，已经成为超高层品质住宅的聚集地，6家超高层住宅，政务区占了4家。天鹅湖北岸的新地中心、华润中心·凯旋门和置地广场的栢悦府，另外再加上与天鹅湖一路之隔， 位于湖西岸的绿地·内森庄园的天墅。
绿城·玫瑰园的高层位于翡翠湖畔，而位于前排的高层楼栋，可以南望翡翠湖。与其他5家邻湖高层住宅不同，万达公馆不邻湖，但紧邻南淝河和包公祠，高层的景观视野俱佳。
开发商为何会选择超高层住宅产品？在有限土地面积上，尤其是土地周边还具备不可复制的自然资源，如何创造出的价值，当多层建筑逐渐被市政规划所限，向高空延伸，建造超高层的豪宅产品，也成为了开发商提高品质和溢价率的不二选择。由此来看，超高层产品出现在景观资源比较好的自然资源边也就不足为奇。
◤小众市场 月销量备案不足40套 消费市场非主流
在刚需为消费主体的市场上，满足一部分小众消费的“三高”楼盘，其销量多少有点力不从心。华润中心·凯旋门的6号楼，35层；绿城·玫瑰园的14号楼，38层，均为140套房源，加推1个月左右，截至目前，据两家楼盘备案数量显示，华润中心·凯旋门销售40套左右，而绿城·玫瑰园至今还未有一套备案。
新地中心9月底推出4、5号楼，共460套房源，其中4号楼主要以210平方米左右户型为主，目前的备案量不过3套；5号楼有99平方米左右的户型，销量备案80套左右。而这总的80多套备案量还包括开盘当天40多套的销量，这暗示了市场上的“三高”住宅每月难有40套的备案量。
“相比别墅的上楼下楼，大平层居住都在一个平面上，不但生活方便，而且便于促进家人彼此间的交流，”一位曾住过别墅的业内人士对《房地产报道》记者说。
不可否认，越来越高的大平层，虽然有别墅不具备的优势，“但是消费这种产品的人毕竟是少数，如果说房地产市场的消费群体一座金字塔，那么消费这种豪宅产品的人就是塔尖，不能算主流”，万途营销的总经理孙宜庆说。
200平是主流 强调空间舒适感
在合肥房地产市场上，超过100米的高层住宅兴起，也不过2年时间，与北上广的一线城市比，合肥还处于起步阶段。但是在发展初期，这些为数不多的几家“三高”楼盘，虽然产品外观、户型、景观等在设计上不尽相同，但所有产品在一定程度上呈现出共性特征，200平方米左右的户型是主流，入户大堂、层高、物业服务等方面也有相似之处。而通过这些共性特征，我们也能从中看到这些超高层住宅之所以高品质的内在联系。
精装入户大堂 挑高超过6米
头顶是复古式的吊灯，脚下是能照出人影的地铺，“我们的入户大堂采用4重精装修，挑高6.3米，有两层楼高，我们首层的房号是301，以后我们的交付标准也是现在你看到的样子，”步入绿城·玫瑰园的高层的楼梯之前，项目的客户经理曹锐告诉《房地产报道》记者。
与没有挑高层的普通高层住宅相比，超高层住宅挑高的入户大堂，既是为了显示高品质的产品定位，也是为了衬托业主的尊贵。但业主回家是否感到尊贵，不是从进入家门的那一刻起，而是从入户大堂就开始了。于是这些高层住宅的入户大堂，不但精装，而且与挑高一层的普通住宅相比，高层住宅的入户大堂挑高都在6米以上。
绿地·内森庄园挑高的入户大堂没有绿城·玫瑰园的高，只有6米，但是绿城·玫瑰园的入户大堂并非的，华润中心·凯旋门的入户大堂可以达到7.2米。入户大堂挑高和精装是一方面，关键是每家的入户大堂的“尊贵”体现在细节处。
华润中心·凯旋门入户大堂为业主设立的报箱，高度正好合适，业主不必弯腰，而绿地·内森庄园除了挑高的入户大堂，在小区核心位置，还有一个落车大堂，业主开车，或者乘坐出租车都可以直接停在大堂处，不管下车回家，还是驾车外出颇为方便。
层高3米以上 空间尺度大
众所周知，普通住宅的标准层高都在2.9米左右，但是目前市场上在售的6家超高层豪宅，其层高都超过了3米，当普通住宅的客厅在吊顶之后，客厅净高也许只有2.6米左右，但是这些超高层住宅在吊顶之后，净层高还在2.9米以上。
绿城·玫瑰园高层的层高为3.05米，绿地·内森庄园天墅的层高为3.4米，万达公馆和华润中心·凯旋门的层高在3.15米，当然，华润中心·凯旋门也有3.6米层高的户型。
而除了3米以上的层高外，这些超高层房源的户型面积也比较大，100平方米左右的户型已经算是小户型，整体来看，这些户型面积以200平方米左右是主流，的可以达到320平方米，例如华润中心·凯旋门，的为新地中心的99平方米。期间还有绿城·玫瑰园180、200平方米户型，也有置地广场栢悦府140、260平方米的户型，以及华润中心·凯旋门240平方米，新地中心190、216平方米左右的户型。由于户型面积比较大，居住空间尺度大也就无可厚非。
户型设计功能性与舒适性二者兼备
面积90平方米的主卧，客厅有4.6-6.7米的开间，对偏向功能性居住需求的刚需客户而言，这样的户型面积有点浪费，也有点奢侈，但是对于超高层住宅的户型来说，这些都很平常，因为在售的超高层住宅，均是按照这样的尺度来设计。
你能否想象，你站在近10米长，3米高的落地窗前，是何感受，又或者站在8.3米长的南向阳台上观景，会有何感想。但是看了绿城·玫瑰园目前在售的200、192平方米的样板间，你就会有所启发。为了能够更好地看见天鹅湖景，新地中心214平方米的户型的北阳台设计有10米长。
对于选择超高层住宅的人群而言，客厅卧室、门窗阳台等空间尺度大，居住舒适必不可少，可是在居住功能性的需求上，也不能忽视。华润中心·凯旋门320平方米的户型，不仅每个房间都为套间设计，而且主卧的衣帽间还会男女分开。另外，不管是万达公馆，还是绿地·内森庄园的天墅，既然定位为高品质住宅，衣帽间、套间设计似乎已经成为超高层住宅中不可或缺的一部分，户型设计上，可以说是功能性与舒适性二者兼备。
物业服务国家一级资质 各具特色
“我们后期的物业管理顾问是香港卓越，物业管理细节也是由卓越来指导，而且我们每栋楼下都有一个管家，后期业主买车票、订机票、包括免费修补衣服，或者家里有人结婚，我们物业可以帮忙布置，这些细节性的服务，我们业主都能享受到，”新地中心的策划经理汪俊告诉记者。
对这些超高层住宅小区而言，项目定位的高品质不仅体现在户型设计、居住空间舒适度上，还包括小区交付后，业主可以享高质量的物业服务。绿城·玫瑰园的物业服务，除了目前桂花园、百合公寓、玉兰公寓提供的内容外，另外还增加两项内容，4点半学校，即孩子幼儿园放学，父母还未下班，物业可以代为照顾；还有一项为颐乐学堂，即老年人学校。
绿地·内森庄园的物业管理为浙江盛全物业，从业主进入小区到落车大堂，再到入户的每栋楼下都有专门的物业人员服务，为业主提供三级物业管理。万达公馆和华润中心·凯旋门均为自家的物业，其物业服务也具有别样的特色和细心。总体来看，为这些小区提供服务的物业公司均为国家一级资质。当然，业主在享受一级资质物业服务的同时，也需要缴纳至少高于普通住宅1.44元/平方米/月的物业费（根据《合肥市住宅小区物业收费管理办法》，合肥市普通住宅物业费不超过1.44元/平方米/月）。
高度拔高成本 配置、品质有讲究
目前市场上的“三高”住宅，既可以说“物以稀为贵”，毕竟在售数量有限，不过6家，也可曰“房以高为贵”，贵在哪里？普通购房者来看，开发商做的配套，只挑贵的用，贵在品质；而在专业设计的人眼里，超高层建筑贵在成本，成本随建筑高度增加，应该说二者皆有道理，正是由于二者的拉动，合肥楼市才有了“三高”建筑的存在。
比100米以内高层多15%-18%的成本
绿城·玫瑰园的超高层刚推出来时，当时均价9800元/平方米，如今，玫瑰园的超高层住宅，价格8600-8700元/平方米。“在多数人看来，绿城的房子很贵，但是我们的净利润也就10%，这样一个利润不算高，说实在话，我们现在高层的销售价格有点对不起绿城的造价成本。”一位绿城的销售人员曾向《房地产报道》记者感叹。
“一般而言，建筑工程造价是随着层数的增加而提高的，建筑层数超过100米，抗震等级要求比普通住宅高一个等级，开发商打地基的成本也就越大，”华优建筑设计院安徽分院的副院长马峥告诉《房地产报道》记者。据了解，建筑高度100-150米的超高层建筑，其结构成本在2000-2500元/平方米，总体上成本要比100米以下的高层多出15%-18%。
另外，马院长为《房地产报道》记者解释了为什么现在合肥的高层建筑都是33层，按照普通建筑的标准层高2.9米算，33层都没有超过100米，而超过100米的建筑都算超高层，不管是抗震、消防都要求提高等级，工程成本都会有所增加。建筑学上看，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间，例如过道、走廊要加宽，而且供水、供电设备等也会增加，建筑成本亦随之增加。
高层建材密封性、保温性要求高
超高层建筑的成本增加，不只体现在工程造价上，还体现在建筑材料的使用上，新地中心的住宅窗户均采用双层中空Low-e玻璃，隔音隔热效果比较好。马院长从建筑专业角度分析，开发商做超高层建筑，超高层建材的密封性、保温性必须做好。
晴朗的天气还不太要紧，尤其刮风下雨天会特别明显。如果人住的楼层太高，窗外总会听到很大的风鸣声，再加上下雨，如果窗户密封性能不好，雨水可能会渗透进来，这就要求超高层的建筑材料隔音、保温效果，防渗透性能等，相关的技术含量要求也要提高。与低于24米的多层建筑不一样，高层住宅要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而也使得工程造价大幅度上升。
还有就是超高层的电梯，“现在100米以下高层的电梯都是1.5米/秒，但是超高层的建筑对电梯速度要求也比较高，楼层越高，要求电梯速度也快，其性能也就越好，这也需要开发商增加成本，”马院长说。
超过100米的高层 每层必须都做防火墙
据马院长介绍，建筑高度达到或超过100米的超高层民用建筑，对其消防等级要求也较高，超高层的消防验收，一般要到省里报批，不到省里，也得有当地消防部门的专业论证。除了这些报批手续，消防等级也必须提高一个档次。
根据已经修订后的《高层民用建筑设计防火规范》要求，目前的高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。但是100米的高度仍然是消防等级的分界点，由此，也对超高层的消防提出了不同等级的强制性要求。
例如，100米以内的高层建筑，每2-3层必须做防火墙，但是超过100米的高层，则必须每层都做防火墙；超过100米的超高层住宅，必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；而且在建筑物内部，除了面积小于5平方米的卫生间等不宜用水扑救的部位外，均应该设有自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统等。如果严格按照高层建筑的防火规范，也就是说，开发商建造99米的高楼与101米高楼的消防规范，很多细节上都出现了从无到有的质的差别。
但是就目前合肥市场上的超高层住宅情况来看，防火等级上稍显欠缺，针对此问题，马院长认为可能这个原因：建筑高度的测量一般是从屋外地平到顶层楼板的高度，这个高度不包括女儿墙的高度，至于楼顶上的女儿墙（指的是建筑物屋顶外围的矮墙），有时可以做到20-30米，虽然建筑高度超过100米，但是超的不是太多，所以在各方面要求上也没有那么严格。
会所、学校等配套投资上亿元
建材、防火等成本的投入增加绝不是导致高房价的因素，排除此因素在外，还有其他多个因素。2010年底，绿城以总价26亿元，520万元/亩的单价拿下翡翠湖地块时，土地成本决定了绿城·玫瑰园项目的高品质。与绿城·玫瑰园相类似，纵观目前合肥市场上在售的超高层住宅项目，华润中心·凯旋门、新地中心、万达公馆等，哪个楼盘所在位置不是城市的优质地块。
除了开发商拿地成本的高价，另一方面，这些产品所在园区的会所、配套也是以“贵”著称。由卡拉麦里金、黄锈石、白水晶、深棕玉等多种名贵石材打造的华润中心·凯旋门，4万平方米的样板区，花费1.5亿元；据新地中心的销售人员介绍，新地中心项目光设计费就耗资1亿元；以及绿城·玫瑰园花费4亿元建造的九年制168玫瑰园学校，建造伊始就成为合肥市的优质学区。
俗语曰：羊毛出在羊身上，开发商前期的投资成本，都需要后期享受其优质配套服务的人来“买单”。大手笔的前期投入，拔高了项目的产品定位，但是价格比同地段的房子高出1000元/平方米以上也就再所难免。
“三高”住宅 风景尤好 安防稍逊
面积200平方米，均价9000元/平方米左右，一套房子总价近200万元，“三高”住宅虽然不是每个购房者都能消费得起，但是如果以价格为衡量标准，“三高”住宅就是高档社区生活的代言。当众人将目光聚焦于市场上超高层住宅的“高价、高品质”，体验居高临下，“一览众山小”的豁达时，也不要忘记“三高”楼盘也存在“高处不胜寒”的隐忧。
优势：
登高望远 视野开阔
站在华润中心·凯旋门6号楼29层，西户320平方米户型的北阳台上，居高临下眺望整个天鹅湖，与站在平地上平视天鹅湖完全是两个概念。如果说走近天鹅湖，绕湖而行强调的是近距离的接触自然景观，而登高望远则完全是欣赏风景，有种无限风景尽收眼底的优越感。
两种完全不同的体验，前者可以免费，后者则需要经济成本。这是“三高”住宅的附加值，也是“三高”住宅在这个城市，对其购买者的奖励。
居住安静 私密性比较好
目前一些中高档的小区，开发商在园林规划时，喜欢做坡地景观，一来连绵起伏的坡地景观，可以丰富小区景观的线条，二来坡地景观可以阻挡小区过往行人的视线，增强了一层住户的私密性。此外，一层住户邻近马路，来往车辆噪音不断，难免干扰日常起居生活。
但是身居超高层，则不存在这样的问题，高楼之上，自成世界，不必担忧外界对居住者生活私密性的干扰，也不存在地面各种噪音带来的影响。
土地集约化利用 节省土地面积
从城市发展角度来看，超高层建筑的出现，在一定程度上提高了土地利用率。在城市化进程不断加快的今天，城市土地日益紧张，人口密度越来越大，而超高层建筑占地面积有限，但是容纳的人口数量却不少，以少量的土地面积创造出较大的使用价值，提高了城市土地的使用率，这在一定程度上有利于缓解城市用地紧张的问题。
而超高层建筑节省下的土地面积，扩大了城市空地，利于城市增加其公共绿化面积，或者完善公共资源的配套设施。另一方面， 超高层建筑的出现，改变了城市建筑群体的总体布局，城市建筑高低相间，改变城市的天际线，增加了城市的现代化气息，丰富了城市的建筑艺术。
缺点
1、楼层太高 户型使用率相对较低
由于底层6.3米的架空层不计入公摊，绿城·玫瑰园高层的公摊在17%-22%，就公摊数字来看，玫瑰园高层住宅的公摊面积不多，但是绿城·玫瑰园高层户型面积为140平方米，总体算下来，每套户型的使用面积并不高。再加上超高层住宅对消防等级的高要求，消防楼梯需要增加，如果超高层建筑建有避难层，其使用率更低。一般而言，超高层建筑的使用率只有70%。
合肥目前市场上的“三高”住宅主要以200平方米左右的大户型为主，由于户型面积太大，人们往往忽视了超高层建筑大面积的公摊，忽视了其使用率。购房者不能盯着公摊的数字，关键还要看户型面积这个基数，面积越大，公摊越高，户型使用面积越低。
2、难接地气 高楼层与身体健康相关
如果风力太大，一般来说，超高层的建筑会有一定的自摆，但高层建筑物的摆动都控制在合理的范围内，人也不会有明显的感觉。但是受地心引力的影响，人们传统观念上总觉得靠近大地才有“脚踏实地”的安全感，如果居住太高就可能会有“空中楼阁”的不稳定感。
同时客观上高空中空气确实比低处较为稀薄，氧气量减少，地心引力也会有所减少，对患有慢性支气管炎、心脏病、心绞痛等病人确实有不适合之处。尤其这类病人长期生活在高空中对病情发展不利，有可能加重病情。家里若有老人，不要居住太高，会让老人产生一定的不安稳心理，由于心理因素的长期改变，有可能向失眠等生理因素转变。
3、消防设备存隐患 紧急情况难疏散
防火是超层建筑存在的隐忧，根据《民用建筑设计通则》的规定，建筑高度超过100米的超高层民用建筑，每15层应设置避难层（间）。因为一旦有火灾，电梯停止使用，住在高层的人不能马上下楼，设置避难层的目的为了使得高层的人们遇到危险时，能够得以疏散，安全逃生。但是目前合肥超过100米的超高层住宅，都没有设立避难层。
还需注意的是，目前的消防云梯只有100米，而消防队最常用的云梯为78米，超过100米的高层住宅，如果发生火灾，消防云梯则“鞭长莫及”。因此，入住超高层住宅时，消防设备需要特别留意。
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