[摘要] “今年国土资源部将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展小产权房的试点清理工作，为启动全面清理小产权房做好制度和政策准备。”3月26日，新华社援引国土资源部有关负责人的表态重申，小产权房不合法，要试点清理。
国土部：将试点清理小产权房问题突出地区
（来源：东方早报）
“今年国土资源部将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展小产权房的试点清理工作，为启动全面清理小产权房做好制度和政策准备。”3月26日，新华社援引国土资源部有关负责人的表态重申，小产权房不合法，要试点清理。
同一天，财新网报道称，目前决策层计划将北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市作为试点，但最终名单尚未确定。
根据计划，国土部将先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
按国土部执法监察局巡视员王宗亚此前的解释，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。
将查处北京“天价小产权房”
关于小产权房清理工作的推进，国土部此前已有吹风。
此前的2月21日，王宗亚在新闻通气会曾重申，小产权房不受法律保护。对小产权房，国家法律法规有明确规定。城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。
3月21日，新华社在“新华视点”栏目播发了一篇《单套5000万，竟是小产权？——京城“天价”小产权房调查》的稿件，曝光了北京市昌平区郑各庄村违规大量建设小产权房，单套“四合院”高达5000万元的问题。这令小产权房问题再度成为风口浪尖，国土部26日回应称，已责成相关部门查处“天价”小产权房。
但实际上，小产权房并非都是“天价房”。关于普通意义上的小产权房，有观点认为，可以通过一些补缴费用的手段，令其合法化。
上海房地产研究院副院长分析，占用集体土地的小产权房，土地性质分为两类：一种是建设用地，包括宅基地，公共设施等，这些土地上的小产权房，可以通过补缴土地出让金，予以合法化；另一种是非建设用地，其中包括耕地，如果在耕地上建设产权房，其认为是十分恶劣的，应坚决予以拆除。
华东师范大学房地产系主任华伟则提到，通过补缴土地出让金，使得小产权房合法化，是解决小产权房的途径之一，但补缴费用的多少，这样操作是否合法合规，还有待探讨。
此前，北京市国土局有关负责人曾表示，一些产业用地，能给农民提供就业机会、又符合规划的话，可以给予确认；但符合规划的住宅等，可以考虑以租用的方式确权给村集体，仍不能确权给个人，否则小产权房会一哄而起，要分阶段做出稳妥安排。
在看来，小产权房在不同的城市产生的原因不同，比如北京，房价很高，不少购房者无法承受高房价，只能去北京的郊区买房，这也导致了不少小产权房出现在边缘区域。还有郑州，城中村的现象严重，在城市当中的村庄开始逐步发展成小产权房。先通过这些城市进行试点，从中总结经验，可以进行推广。
清理难度不小
可见的是，小产权房清理难度不小。
有分析称，小产权房量大，涉及范围广，问题复杂。
中国建设报此前曾援引数据称，据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，中国小产权房面积已达66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。
眼下，小产权房不仅成为一些弱势群体购房的对象，也逐渐成为不少开发商逐利的对象。
据新华社报道，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几，开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也不用缴纳相关税费。
还有清理策略的问题。
华伟分析，对于那些可以合法化的小产权房，面临两头难的境地，如果要求缴纳的费用过高，那么可能会伤及购房者；如果缴纳的费用过低，则起了不好的示范作用，无法遏制小产权房的进一步发展。
此外，补缴费用究竟以何种名目执行，也是个问题。如果是新征的税费，国土部须牵头其他部门，一起解决。
华伟建议，小产权合法化可以采用经济适用房模式，就是令买房者和政府共有产权，限制购买小产权房的人通过再次交易获利。
也称，补缴费用使小产权房合法化，难度很大，其中补缴费用的量化，的确较难界定。
但小产权房的发展势头使然凶猛。
有业内专家认为，解决小产权房问题，首先要遏制住发展的势头。对于已售的住房，则只能通过此前累积的经验再慢慢解决，总之难度较大。
小产权房清理三大难题界定复杂确责有分歧
（来源：中国经济网）
国土部昨天称，“小产权房”试点清理即将开展。但同时明确，试点方案目前正在研究中。也就是说，清理方案还未最终确定。人们不禁要问：“小产权房”已经有10多年的历史了，从它一“出生”，就被打上了“违法”的标签，政府部门曾屡次发出禁买警告的通知，停工停售甚至拆除的整治也没断过，但为什么到现在，也没能出台一个明确的处理方案呢？曾经开发过“小产权房”的王先生，今天上午向记者分析了清理“小产权房”的背后难题。
难 范围界定
既然要清理小产权房，就应该清楚什么是小产权房。国土部门给出的定义是，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。
曾经开发过小产权房的王先生对记者说：“现在小产权房的情况很复杂，光靠这个概念，还很难划分出什么算小产权房。比如以号称‘小产权房’通州张湾村太玉园为例。太玉园有100栋楼左右，被张采路分为东西两个区：西区以村民自住的回迁房、叠拼、独栋别墅为主；东区是近40栋主要卖给‘外来户’的6层小板楼。如果按照国土部门的‘定义’，我理解东区的房子就应该算小产权房，但据我所知，一些当地村民也有买东区房子的，这些村民买的算不算小产权房？这些村民中，有本村村民，也有外村村民，外村村民买的算不算小产权房？”
“再说西区，西区的部分房子最初是分给村民回迁的，我感觉不应算小产权房，但这几年来，有村民已经把房子以商品房的价格卖给‘外来户’了，这样的房子算小产权房吗？另外，如果年老的村民去世，子女继承，子女是城镇户口，应该怎么算？更重要的一点，西区有的房子是建在宅基地上的，有的是建在耕地上的，按国家规定，房子是不能建在耕地上的，这样的房子算不算小产权房……”王先生说，他举的仅仅是几个简单的例子，事实上，小产权房的具体情况更复杂，如何界定对于政府部门来说比较难，工作量也比较大，这应该是小产权房清理新政难产的一个重要原因。
第二难 法律确责
如果小产权房的概念、范围确定了，那么该如何清理呢？这就需要有一个“清理”的法律依据。对此，曾经专门研究过《土地法》的北京市京华律师事务所知名律师秦兵分析说，对于小产权房算不算“违法”实际上在法律界、政府各部门是有不同观点的。
首先，在法律上，小产权房问题的背景是因为我国的城乡二元体制，根据现行法律，集体土地只有先被征收为国有以后，才能进入二级市场流转，这表明了集体土地和国有土地在土地市场中的不同地位，对于这个地位不同是否合理，大家的认识不同。
秦兵认为，以前农村集体土地上的房屋
是不能买卖的，目前国土部正在进行农村集体土地的确权工作，理论上，确权之后就可以上市交易了。那么从某种意义上讲，集体土地和国有土地在土地市场中的地位就平等了，随之而来的，有可能我们的《土地法》及相关规定也要改。从合理性上，对于小产权房是否违法，法律界、政府有关部门也有不同看法。有人认为大中型城市商品房房价过高是小产权房形成并发展的一个重要原因，城市中低收入工薪阶层在无法承受高房价情形下只好冒险购买小产权房。而有些人认为，购买者明知小产权房不合法，但依然购买，往往是出于一种投机心理，这种投机心理是对政府政策的冒险挑衅。这种“不同看法”让政府对小产权整治方案的出台谨小慎微，变相给了小产权房“野蛮生长”的机会。
第三难 过错处理
大多数小产权房都是这样的开发模式：以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。
“在这个开发链条中，染指的各方几乎都是受益者。首先，由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇里可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，一般也会超过商品房开发所得的；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜于大产权的房子。村、镇、开发商，甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。”王先生分析。
“存在过错的不只是买房人、开发商、村集体，还包括乡镇政府，甚至更高一级政府。如果没有各区县、乡镇政府的批准或默许，村集体、开发商不敢冒那么大风险去违法开发建设小产权房。”王先生总结道。在他看来，多数小产权房都是开发商、村集体与乡镇政府“合谋”的产物。现在，政府举起鞭子，不能精准地打在某一个人身上，也是政府出台清理方案难产的原因之一。
非官方数据称小产权房面积约60亿平米
（来源：地产中国网）
小产权房能不能转正？这个问题看似简单，但不易回答。
据财经日报报道，国土资源部有关负责人近日表示，去年国务院已经成立了由国土部、住建部牵头，12个部门组成的小产权房清理领导小组。对已经存在的小产权房，国土部正在组织调查，研究试点具体措施，在试点的基础上总结完善政策，妥善处理。
在哪些城市试点，如何试点，方向是什么？对于这些外界关心的问题，上述人士未作解答。这只能视为一种官方态度，但若没有具体方案，还是无益于问题的最终解决。
在我国，所谓小产权房，并非一个明确的法律概念。在众多城市郊区，一些集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。
相对于国有土地上的商品房而言，建设在集体土地上的“小产权房”没有国家认可的房产证，其上市交易很难受到法律的保护。但小产权房因价格更低，故已在地方潜行多年，规模日渐庞大。非官方数据称，小产权房面积约60亿平方米。当然，官方从未承认过该数据。
小产权房问题的核心是城乡土地二元化，国有土地上的商品房销售对象不限，但集体土地上的房子，只能销售给本集体内的成员。
正是因为没有法律的护航，小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大口号之下，一旦小产权房处置不力，触动亿万人利益，推行者的政治风险极大，最终造就了无人愿意冒险的局面。
“小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子里已经住进人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益；但如果不采取措施，它又是违法的，而且有的小产权房占用的是耕地，那违法就更严重了。”一位中央部委权威人士曾这么形容处置小产权房问题的两难心态。
而在笔者最近参加的一次内部会议上，一位重点省份国土厅厅长也直言：国土部今年想让他们报小产权房清理的试点，但是该省还是十分慎重，担心一旦处理不好，小产权房就会再度泛滥。
“我们可以试行把小产权房确权给村集体，这些房子的产权还是归于村集体，即便有城市居民花费了数十万元来买这个房子，也视为是‘租赁’而不是买卖。如果在补交土地出让金之后就确权给城市居民，(这种措施之下)我担心小产权房会一哄而起。”该厅长称。
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