[摘要] 去年起合肥市开始实施个人住房商业性贷款转住房公积金贷款担保业务，今年春节前后，因“恐政策有变”，办理商转公的市民蜂拥而至，不过近一段时间以来市民办理商转公的热情明显下降，这是为何？
去年起合肥市开始实施个人住房商业性贷款转住房公积金贷款担保业务，今年春节前后，因“恐政策有变”，办理商转公的市民蜂拥而至，不过近一段时间以来市民办理商转公的热情明显下降，这是为何？
七折商贷不建议转公贷
所谓房贷“商转公”，是指将住房公积金缴存职工个人住房商业贷款转为住房公积金贷款业务，目的是发挥住房公积金贷款比商业贷款利息低的政策优势，从而减轻房贷人的还贷压力。合肥商转公业务目前采用担保机制。办理“商转公”业务时，需由担保公司垫资将贷款人原商业贷款还清，之后再申请公积金贷款。其间，担保公司会收取一定费用，担保费=贷款额×贷款期限×0.6‰，300元。
从理论上讲，以一笔35万元20年的个人住房商业贷款为例，商贷利息合计为29.12万元。而“商转公”后，35万元20年期限的公积金贷款利息为19.05万元，一共可节省10.07万元，而贷款35万元20年的商转公担保费用仅为4200元。但事实上，很多市民当初办理商业贷款时，享受到放贷商业银行贷款利率七折到七五折的折扣优惠，这样再转公贷并不一定划算。市民张达丽就办了建行15年20万元的贷款业务，银行给了七折利率优惠，折后贷款利率比公积金贷款利率高不了多少。“我如果办商转公，还要1000多元费用，够一个多月的房贷了，还不如办公积金提取划算。”
柜台受理人员介绍说，办理商转公应考虑综合成本。如果商贷所付利息与扣除手续费后的公积金利息相差不大，就不建议转成公贷。而且，如果转公贷后再想买房子，使用公贷就有政策上的限制，不如选择保留使用公积金贷款的资格，目前合肥市使用公积金买房只允许两次。
有开发商对公贷不感冒
目前“商转公”有额度限制，即商贷转公贷额度不得高于原商业银行贷款剩余本金部分，同时不得高于公积金贷款可贷额度。贷款最长期限为20年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款。这些规定也是许多市民放弃商转公的一个重原因。
既然公贷利好多，为什么不直接办理住房公贷呢？很多人有这样的疑问。据介绍，商贷和公贷相比，虽然利率高出不少，但由于银行的贷款风险承担能力较强，办理商贷手续最快一周就能完成，而公贷涉及环节更多，贷款审批需费时三四个月。而不少开发商出于快速回笼资金的考虑，不愿意接受公贷买房。“前一段时间，滨湖区有几家房产开发商拒绝购房者用公贷购房，虽然政府不支持开发商这种行为，但目前没有明确规定对这种行为如何处罚等。”公贷速度慢，管理部门已意识到这一问题。据介绍，随着合肥市公积金管理中心推行“一站式”服务方式持续推进，公贷担保业务正在提速，办理时间将缩短半个月至一个月。
商转公担保机制待完善
办理“商转公”业务时，由于原贷款结清前，其房屋抵押权属原贷款银行所有，无法让渡给管理中心，因而需由担保公司垫资将贷款人原商贷还清，之后再申请公贷。同时，由于借款人在申请公贷时抵押手续尚未办理，就需要由担保公司提供担保。担保公司介入，一方面解决公贷过程中抵押权悬置问题，另一方面为公贷风险防范，增添一道屏障，有效化解公贷风险，加快公贷的放款速度。
由于抵押手续后置办理，其间担保公司承担垫资及贷款担保风险，担保公司会收取一定费用。负责“商转公”担保业务的安徽兴泰置业担保公司人员介绍，商转公每笔担保费用从几百元到几千元不等，高峰时期投放出资金1700多万元，今年一季度已为70户市民办理“商转公”。但目前国家法律对融资担保有明确规定，只允许担保公司提供保证金，不允许提供过桥资金。置业担保制度的法律法规有空白，正在摸索中不断完善。“这也是商转公至今不大规模宣传的原因。”
□吴淼 本报记者 王蓉
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