[摘要] 3月30日，合肥版“国五条”细则出台。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，为继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经合肥市政府同意，发布了合肥版的新国五条细则具体内容。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
3月30日，合肥版“国五条”细则出台。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，为继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经合肥市政府同意，发布了合肥版的新国五条细则具体内容。
那么，合肥版“新国五条”细则对于市场将产生哪些影响？总体上来讲，合肥版“新国五条”细则不如其他城市严格，诸如二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%增值税、单身限购等问题都没有涉及，关于房产税试点扩围更是没有提及，之前新国五条细则当中提及的全市范围均需限购的要求，在合肥新国五条细则当中也没有提及，之前滨湖区不限购的政策据此还应该继续延续。那么，每一条细则对于市场会产生哪些影响？笔者逐条进行了分析。
一、进一步稳定新建商品住房价格。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。国土、规划、建设、房产、财政、税务、物价、统计、公安、民政、人社等部门要各司其职，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实工作。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此项调控房价的基本政策基本为新“国五条”细则内容的强调，但是，2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)，也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化，遏制今年合肥市季度房价过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。
二、加快推进保障性安居工程建设。完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套，各县(市)、区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。完善廉租住房保障准入、审核和退出机制，确保分配公平、公正。加快拆迁安置房和保障性住房住宅产业化进程，优先规划安排在城市交通便利，基础设施和公共设施配套齐全，就业、就医、就学方便的区域建设保障性住房。加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度，确保2015年底前完成二环内城中村和危旧房改造，2014年底前完成全市老旧小区环境综合整治工作。继续扩大保障范围，城镇低收入住房困难家庭实现“应保尽保”；加快解决城镇中等偏下收入家庭住房困难，有效缓解新就业职工住房问题；2013年底前，把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过保障性住房、加快城中村、危旧房改造和老旧小区环境综合整治进度等保障性安居工程，尽可能通过加大住房供应，满足支持中低收入、以自住需求为主的市场，同时，也通过把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入本市住房保障范围，完善保障性住房供应体系，通过保障房与商品房双轨制市场化的操作方式，总体上缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段的过度，为以后经济手段长效性政策执行、限购推出提供一个稳定的过度缓冲期。
三、增加普通商品住房及用地供应。结合我市实际，科学编制2013年住房用地供应计划并按时公布，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。要明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设及土地供应数量，稳定土地市场预期。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过土地市场增加供应、商品房供应，尤其是加大中小套型户型的供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量，总体上确保支持以自住需求为主的市场的供应比例，满足自住需求，总体上是在坚持原有行政化调控手段的同时，通过市场化的手段缓解中小套型自住需求相对紧张的供求关系，缓解房价上涨的预期。
四、加强房地产交易秩序监管。加强商品房预售许可管理，逐步提高商品房预售门槛。继续整顿、规范市场秩序，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。加强预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。
五、严格执行商品房价格明码标价规定。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。对于价格上涨过快的项目，由税务部门会同物价、房产部门及时进行清算、审核和稽查。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过短期内严格执行商品房价格明码标价规定，交易秩序政策执行的从严、监管等，防止市场出现炒作房价的预期，总体上通过加强市场监管，查处违法违规行为，规范市场行为，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。
六、加强房地产市场信息披露与舆论引导。有关部门要加强对房地产市场的统计、分析和监测，及时发布商品住房建设、交易及房价等方面信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过对于市场的调研与解读，主动发布信息，破除房地产市场涨价预期的炒作，防止市场出现炒作房价而出现异常的现象，总体上通过市场的研判、媒体舆论，缓解商品房市场供求关系紧张预期的局面，稳定市场发展环境。
继北京、上海、重庆等一线城市细则出台之后，合肥版国五条细则也于3月30日夜里出炉。细则中强调，进一步稳定新建商品住房价格，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅；另外，要加快安居房建设、加大土地供应，逐步提高商品房预售门槛、加强预售资金监管。
房天下时间连线了万途营销总经理孙宜庆，和我们谈谈他对新政的看法。
谈到国五条细则，孙总说，这次合肥版国五条细则和之前很多业内人士预想的可能有出入，很多人会觉得这次的国五条细则不细，其实这也是有据可循的。首先在合肥版调控细则里有强调对房价的调控，这与之前政府所讲的控制房价的目标是一致的；另外一个方面就是合肥目前的房价涨幅不是太高，在合理的范围之内，这与北京、上海等一些房价涨幅过快的城市不同；最后，在新政细则里提到“2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量”，这对后市房价的稳定发展也是有利的。
说到国五条的影响，很多人反应会是开发商、购房者。孙总说，合肥版国五条细则对于开发商来说影响还是挺大的，因为之前3月份国五条细则刚出台的阶段，开发商抢跑、涨价风比较严重，当他们最为担心的另外一只靴子（合肥版国五条细则）落地之后，开发商悬着的一颗心终于落定，这对他们接下来的营销战略部署肯定会有影响，至少从一方面来说开发商对后市的信心更足了。
谈到接下来合肥房价走势如何，孙总称稳中有升仍会是一个主旋律。
昨天发布的京版“国五条”细则明确，今起，个人转让住房个税按照转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。
此外，细则明确，将进一步提高第[消息价格户型点评]二套住房贷款的首付款比例，但没有明确具体的提高比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，如果继续提高，二套房首付款至少会提高到7成。
本版采写京华时报记者张然 高晨京华时报漫画谢瑶
□个税政策
新旧政策以网签时间为界
市住建委相关负责人表示，3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。
与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。
该负责人特别强调，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
■业内分析
六成二手房购房需求受影响
链家地产副总裁林倩表示，这一政策下，约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，去年以来，改善型需求占比约为45%。其中至少八成为卖一买一的置换需求，也就是说有36%为业主的住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。
由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满5年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，这一比值，是税费的满5年且业主的普通住宅的18倍。(详见下表)
其中，均以2013年二手住宅成交均价为当前出售的价格水平，满5年房源的购买价格以2008年水平计算，则其差额相当于当前价格55%，未满5年按2009年购买计算，差额为当前价格的48%。
或将避免买房人偷逃税款
北京房地产中介协会会长李文杰表示，本次北京细则最重要的调控措施是20%所得税征收，它的主要内容是对国五条的重申，最关键是具备了现实操作可能。“这一规定基本上囊括了大部分商品房。政府能够落实这一细则，实际上意味着对房屋原值已经有了核实的基础，并且同税务部门进行了有效沟通。”
据记者了解，根据税务规定，对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。
李文杰称，由于北京房屋权属十分复杂，比如一些自建房、公房、拆迁房等无法核实原值，对于这一部分依然按照核定征收，这也是尊重现实的办法。“20%所得税的严格执行，短期之内会影响市场气氛，长期来看未来都会被买房人消化。”李文杰表示，根据以往的经验来看，交易环节的费用一般都会转嫁到买房人头上。
此外，新政对此前一部分偷逃税款的买房人影响巨大，将会避免部分买房人今后偷逃税款。由于北京此前都按照核定征收，即1%房价征收，一部分买房人为了少缴税，故意将成交价降低，如200万的房价网签成150万。但如果这一人群此后卖房，房产的原值将会以150万为准，这意味着他将缴纳更多的所得税。
>>算笔账
购200万房将增税28万
北京中原地产市场研究总监张大伟算了笔账：以一套目前总价200万的普通二手房计算(非5年内住房)，之前个税缴纳2万，而房主原购房值50万，新政后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。个税就相当于房屋总价的14%。
张大伟称，这一政策必然会影响成交量明显下调，在细则执行后，成交量必将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。
□二套房首付
二套房首付比例或提至7成
细则明确，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，业内人士估计，进一步提高意味着，二套房首付款至少会提高到七成。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，信贷政策严厉程度创历史新高，预计首付款比例有可能上浮到7成。他认为，此政策主要影响人群为改善型需求的购房者。
京城个贷机构“伟嘉安捷”指出，二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。
也就是说，假设二套房的首付提高至70%，以评估价200万的二手房为例，贷款20年，首付提高70%以后借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减少很多，因为相应的贷款额度也随之降低。从月还和总还款的金额来看，商业贷款新旧政策对比月还节省1575.3元，总还款节省378073元。公积金贷款新旧政策对比，月还节省1314.4元，总款节省315454元。二套房新政策商贷与公积金对比，因为公积金的利率较低，所以月还款会比商业贷款少782.73元，总还款少187855元。
■银行反应
首套房贷政策不会马上收紧
一位国有大行信贷部负责人表示，目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者，近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调整，消费贷款和经营贷款的量逐渐增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。
中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短期看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。
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