[摘要] “王的盛宴”正在土地市场上演。从11月27日到12月3日，7天产生7个地王！北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海7个城市成为地王的诞生地，这7个地王的总价合计达178.17亿元(北京农展馆地块尚在挂牌中，暂按20亿元起始价计算)。
“王的盛宴”正在土地市场上演。从11月27日到12月3日，7天产生7个地王！北京、上海、成都、深圳、南京、广州、珠海7个城市成为地王的诞生地，这7个地王的总价合计达178.17亿元(北京农展馆地块尚在挂牌中，暂按20亿元起始价计算)。
万科相关人士表示，单纯以总价或单价作为判断依据，并不能准确反映出土地的价值，具有一定片面性。真正应该警惕的地王，应该是那些地价中含有较多预期成分，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目，也就是所谓“面粉贵过面包”的土地。当这类土地大量出现时，往往意味着市场形势的升温。
中原集团研究中心总监刘渊认为，在当前的房地产调控形势下，虽然今年年底各地出现了多个地王，但总的新开工面积数据依旧在低位徘徊，这与2009年、2010年的土地市场火热不同。目前，企业拿地还是以补充土地储备为主，与之前的战略扩张截然不同。
核心城市上榜
进入2012年下半年，土地市场呈现转暖之势，先是以万科、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)为首的大型房企频频吞地，之后又演变为企业对优质地块的争夺。从克而瑞研究中心的数据来看，万科11月的销售业绩创下今年新高，今年的销售额有望突破1400亿元；恒 大地产11月销售额再超百亿元，提前完成了全年的目标。可以说，大型房企的销售业绩正在逐渐转好。
“随着业绩的提升和销售面积的增加，开发商有补充土地储备的需求。”刘渊表示。
接下来，土地市场上演了一场场“王的盛宴”。11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元摘得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼面地价高达36176元/平方米，刷新了今年上海的单价纪录。
克而瑞研究中心分析师李莹表示，黄浦区地块东临黄浦江，北接外滩，靠近南京路商圈，地处。从交通设施来看，地块距地铁9号线小南门站1000米左右，并临近复兴东路轮渡口，交通非常便利。近年来，该地块附近供应土地数量较少。2009年成交的外滩国际金融服务中心(8-1)地块的楼板价为34148元/平方米，因此黄浦区594(北块)、596街坊地块今年的成交楼板价并不算很高，其位置优越性及地块的稀缺性都决定了它的价值。
在上海出现单价地王的当天，北京也不甘“示弱”，北京市国土资源局挂牌推出了朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，起始楼面地价高达3.38万元/平方米，成为今年以来北京土地市场上的单价地王。
同样热闹的城市还有深圳。11月28日，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 以总价20亿元摘得深圳宝安尖岗山A122-0341宗地，刷新了深圳2012年度的土地出让总价纪录，其楼面地价为10982.97元/平方米。
随后，二线城市也卷入了这场地王盛宴。11月30日一天内，南京和成都也分别诞生了地王。其中，中冶置业以底价56.2亿元竞得南京下关滨江G50地块，这意味着年内总价地王的诞生。而成都武侯区永丰乡太平村地块则由大港国际以总价2.8亿元摘得，溢价率高达150%，刷新了成都土地招拍挂以来的成交楼面地价纪录。
11月30日，一线城市广州也在发力，中国奥园以底价34.1亿元竞得番禺新城地铁上所盖超大体量商业地块，成为广州今年以来的总价地王。
在前述6个地王之后，12月3日，珠海的新晋地王也赶来凑热闹。珠海市土地房产交易中心公告显示，保利地产以17.37亿元拿下2012-13号地，楼面地价为7400元/平方米，成为今年的珠海地王。
李莹表示，近期地王涌现反映了当前土地市场热度提升，呈现供需两旺的态势。一方面，地方政府加大推地量，并增加了优质地块供应；另一方面，企业业绩完成情况较好，拿地需求强烈。同时，地王频繁现身也会对市场心理预期产生一定的冲击。
但记者从中国指 数研究院拿到的一份数据显示，今年1~11月，土地出让金总计为160813130.78万元，而去年同期为197080709.64万元。同比减少了18.4%，因此土地市场总体上并未出现大的反弹。
拆迁补偿成本将提高
从前述7个地王所处的城市来看，一二线城市的优质地块成为了香饽饽，当地的土地市场也相对比较活跃。刘渊表示，这与楼盘的销售市场有关。从今年的情况来看，一二线城市的回升比三四线城市好很多，同时也更平稳。在这种情况下，企业才会更加青睐一线城市与二线核心城市。同时，在房地产调控形势下，土地市场出现了两极分化，房企更愿意去一二线城市拿地，因为核心城市的优质地块保值性更强，利润率更高，开发风险更小一些。与此相反，三四线城市则表现乏力。
刘渊认为，在当前的房地产调控形势下，虽然今年年底各地出现了多个地王，但总的新开工面积数据依旧在低位徘徊，这与2009年、2010年的土地市场火热不同。目前，企业拿地还是以补充土地储备为主，与之前的战略扩张截然不同。
据华东某市土地储备中心相关负责人介绍，土地收储成本的增加也意味着地价的上涨，即地块位置越好，意味着土地高，但拆迁成本也很高。目前，一些城市在出让土地时，率一般在25%左右。此外，土地在一级开发和二级开发之间的利润空间一般不会超过15%，北京控制在8%到12%之间。”
该负责人还表示，正在修订的《土地管理法》将大幅度提高征地成本。“目前说得的是，对于农民土地补偿标准要提高10倍左右。如果再考虑同地同价机制，那么今后的土地开发成本将大幅提高。”
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