[摘要] 陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后，有专家指出，商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。记者调查得知，“灰色成本”属于行业的潜规则，这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。
原标题：房地产灰色成本调查部分项目高达40%
陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后，有专家指出，商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。记者调查得知，“灰色成本”属于行业的潜规则，这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。
灰色成本在开发的每个环节滋生，并以采购、物业置换等方式得以隐藏，其中很大一部分流向了政府相关机构。一位不愿透露姓名的开发商表示：“如果能算出流向公务机构的那部分在‘灰色成本’中的占比，那么公众可以算得出，房价中有多少部分不是被开发商拿走的。”
难以公开的“灰色成本”
备受关注“30%灰色成本”之说由北京大学[微博]金融系副主任吕随启[微博]提出，他称商品房成本中的一些“灰色支出”占总成本的三成，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。吕随启表示，“如果30%的‘灰色成本’在阳光[消息价格户型点评]下被避免了，目前的房价打对折都没有问题。”
“灰色成本”在房地产界早已是公开的秘密，对此，有某大型房企华南区项目总监向本报记者形容为“常在河边走，哪有不湿鞋”。不少房企内部人士向本报记者抱怨，“要拿下项目工程，不行贿很难”、“招标、采购是行贿重灾区”，“不给政府机构点好处很麻烦”。深圳星河地产某管理人士称，“能在阳光下运营，估计只有以不行贿为傲的万科[简介动态]才能做得到。”
面对房地产暴利说法，多位中型房企人士向记者表示“有苦说不清”。其中一位开发商称，账面上的利润包含了看不见的开支。土地资源竞争越来越激烈，土地价格也逐步攀升，为了获得性价比更高的土地，开发商所需付出的隐性开支也在不断增加，“房地产牵涉到四五十个行业，他们都以为这是一个暴利行业，都想来沾点油水。”
吕随启表示，“灰色支出”大部分用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。那么，到底这项成本是否占30%之多呢？
“有些项目较小，房企政商关系好的，估计也得有10%。”上述开发商表示，所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。
在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点，此外，他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。
张金超解释道，一般说，这种高成本项目是一种交换条件，在政府等机构看来，房企的利润虽然受损，但仍可以赚到钱，房企只要啃下这块骨头，谈下其他优质项目的可能性会更大。
一大型房地产公司负责人曾公开表示，如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%。常年从事房地产运作项目的投资商魏如杰透露，两至三亿元的项目，前期投入就会超过几千万元，加上前前后后送的礼物、，超过一亿元。
隐形渠道
在重庆、长沙开发项目的北京某实业公司地产部负责人谢运时向本报记者表示，按照房地产的成本管理，每一项成本都需规定去向，而“灰色成本”常常平摊到前期开发和后期开发的部分项目中，尤其是管理、财务、广告宣传、销售代理等费用中。
他表示，类似与广告宣传等费用在账上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”过多地积压在这些费用项目的头上，所以公司会选择多种方式“避账”。“不止地产公司，其他行业的公司也如此，账面上很难查出来。”他补充道。
深圳广告公司的财务部人士向本报记者讲述他的经历，称某房地产公司为该公司的大客户，一般，类似于回购、送礼等“灰色”部分，公司会根据数额的大小以餐费、招待费、福利补助等形式在账中呈现，“每年年底，我们部门都要加班加点把账摊平。”他说。
该人士透露，某房地产公司曾通过该广告公司“走一笔达70万元的费用”，名义则是让该广告公司提供一份营销策划方案，其中包括组织到中国香港考察项目，事实上，这些工作的价值远远低于70万元的数额。
记者从广州律所得知一宗经济纠纷案件里面的部分庭审细节。佛山某实业公司要开拓房地产业务，需要一大笔难以进账的费用，因此，该公司的副总经理与财务总监则负责筹办网络公司，报销开拓房地产所需要的招待费用、公关费用等，甚至以该网络公司为上述实业公司提供合作的形式，让“灰色”费用能够名正言顺地支出。
该所合伙人曾姓律师向本报记者指出，利用空头公司报账、走账的方式并不稀奇，这部分的支出去向难以追究，事后也很难核实。据他了解，除了房地产行业，其他医药、科技行业的需求也不少。
“这些‘灰色成本’有不少流向了政府机构。”某大型房企华南区项目总监则向记者指出，一般来说，建工、采购等所需的“打点成本”已经成为一个产业链，如果处在其中一环节的公司不按行规办事，也许会比别人挣得少，甚至会亏钱。
他举例，“建筑公司要尽快获得行政审批等，花点打点费用肯定是必须的，公司在向承建商申报费用时会把这部分支出核算在内，同理，一环扣一环，最后则由房企承担这些开支。”他补充道，现实运作要比这个环节更复杂。
广东住建厅相关人士向记者指出，在多项的审批环节，一般的建筑单位都能顺利排队轮候，“很多单位等不及，他们手上都有工程摆在那里等开工，如果要尽快地获得审批，与相关部门搞好关系十分重要。”
广州近日舆论焦点“房叔”吵得沸沸 ，据悉，这位拥有22套房产的广州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人贿赂。记者从多位地产界业内人士了解到，类似的“置换物业”支出也是房地产“灰色成本”的一部分。
广东中型房企的开发商李先生曾向本报记者透露，因为招待费用较为敏感，向相关公务单位的领导低价出售或者赠与房产、商铺等物业，成为了更好的利益输送方式。他坦言，这种置换的方式，房企在营销过程中可以避免难以报账的尴尬。
业内人士向媒体分析房地产的成本构成，他以1元的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。
尽管按照其分析，账面上流向政府部门的费用已 过六成，然而，吕随启等不少专家评论李战军的算法中仍缺乏“灰色成本”这一项。
房价下行渐成共识 年内楼市或陷僵局
中指研究院数据显示，10月100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%。这也是自6月止跌后连续第5个月环比上涨。随着销售企稳、房企业绩好转、地方政府政策微调，房地产市场升温预期明显提升。
房价指数环比连涨
从百城指数变化来看，房价指数保持连续环比回升的态势。尽管当前房价较去年同期仍有下降，但同比跌幅已经收窄。
数据显示，住宅价格中位数为5850元/平方米，环比上涨0.86%。但从同比的角度看，100个城市住宅均价仍连续第7个月下跌，跌幅为1.00%，比9月缩小0.40个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比9月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.60%，连续第10个月同比下跌，但跌幅缩小了0.75个百分点。
根据中指院的统计，10月百城中有56个城市住宅均价环比上涨，42个城市环比下跌，2个城市持平。环比下跌的城市个数增加了4个，其中跌幅在1%以上的有8个；环比上涨的城市比上月减少了4个，但涨幅在1%(含1%)以上的有18个，较上月增加10个。
在环比上涨的56个城市中，温州涨幅，达到3.74%；菏泽、新乡等4个城市涨幅在2%-3%之间；汕头、金华等5个城市涨幅在1.6%-2%(含1.6%)之间。在环比下跌的42个城市中，德州住宅价格环比下跌了3.83%；连云港、兰州、张家港等7个城市跌幅在1%-2%之间；邯郸、太原跌幅在1%以内。
业内人士指出，尽管房企在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳。
十大城市房价坚挺
从北京、上海、广州等十大城市的表现来看，10月广州、北京(新建)住宅均价分别上涨1.04%、0.77%，涨幅相对较高；深圳、南京、杭州、成都、重庆(主城区)、武汉涨幅在0.1%-0.5%之间；天津、上海涨幅在0.1%以内。
虽然总体来看，十大城市住宅平均价格同比下跌了0.60%，但仍有5个城市的房价依然保持同比上涨。其中，广州、重庆(主城区)、北京涨幅在1%-2%之间，深圳、武汉涨幅在0.5%以内。
与新房价格相比，十大城市的二手房价格涨幅更加明显。10月，十大城市主城区二手住宅样本[消息 价格 户型 点评]平均价格为21796元/平方米，环比9月上涨0.87%，同比更是增长了3.4%。深圳和北京二手房价格分别环比上涨1.95%和1.71%，同比增幅则达到4.01%、4.32%。
业内人士指出，近期各地政府频频进行政策微调。公积金贷款总额提高、公积金异地购房放开以及天津等地出现的首付分期付款等，均表现出政策上的松动。在房价涨势得到控制后，各地政府政策微调的积极性提升，未来可能有更多城市尝试微调楼市政策，房地产升温预期明显提高。
房价下行渐成共识 年内楼市或陷僵局
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