标杆房企拿地“手软” 一线城市频现撤牌流标

上海证券报  2011-11-24 09:21

[摘要] 土地市场寒气逼人。10月至今，上海土地市场有多块地撤牌，广州市场更频现流标。知名房企更出现“零拿地”。

土地市场寒气逼人。10月至今，上海土地市场有多块地撤牌，广州市场更频现流标。知名房企更出现“零拿地”。

土地市场寒气逼人。10月至今，上海土地市场有多块地撤牌，广州市场更频现流标，其他一线城市也不乐观。保利、金地、万科等知名房企10月份更是出现一线城市“零拿地”。

业内人士表示，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全面拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件正在加速形成。

标杆房企年末更谨慎

理论上，年末几月正是房企囤地的好时机，但与2010年同期相比，房地产商的拿地热情正大幅下滑。

中原地产监测数据显示，10月份，仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在当月未有动作。

今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。

分析十大标杆房企今年1-10月拿地量和地块分布城市可以发现，拿地的三家开发商分别是万科、中海和保利，在拿地量分别是600万平方米、492万平方米和474万平方米，而这三家开发商恰恰正是今年以来降价最为积极、定价策略最为灵活的开发商。

一线城市

成为土地流标重灾区

可以说，楼市大环境日益低迷，一线城市土地市场遇冷已成不争的事实，这些以往开发商的“必争之地”正变成“烫手山芋”。

监测数据显示，保利、恒大、华润、绿城、万科等多家标杆房企已明显放慢拿地节奏，除却10月份中粮地产摘得上海奉贤区2块土地之外，其余重点监测房企均未在一线城市出手拿地。

以上海为例，10月份沪上推出的地块中有8幅地块出现出让终止的情况，而原定于11月9日进行出让的4幅南桥新城[消息价格户型点评]住宅地块也因无人竞买而在10月31日终止出让。

商业用地同样出现类似情形，10月21日沪上5宗商业地块开标，但最终只有2宗地块以底价成交，3宗商业性质地块因无人申请而提前终止出让。

广州土地市场也是一片惨淡。进入11月后，广州三度因市场过于冷淡而不得不中止总计20余幅地块的出让，一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。

这种多幅地块出让终止在此前的一线城市土地市场上并不多见。据中原集团地产研究中心监测数据显示，10月份重点城市居住用地流标率高达23%，较前期大增。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

二、三线城市成避风港

与一线城市土地市场遭遇寒流的情形相比，房地产开发企业在二线城市土地市场上的表现截然不同。

据同策数据显示，10月以来二、三线城市再度受到开发商的青睐，房企拿地热情明显高于上个月，共有24宗地块成交，成交量明显高于一线城市。

最引人注目的，莫过于绿地斥资6亿一举拿下嘉兴5宗地块，累计土地成交面积达16.23万方。在众多房企资金链趋紧的情形下，绿地此次大刀阔斧拿地，颇有“攻城略地”之势，也给冷清的土地市场注入了一针兴奋剂。

就连最近身陷“资金门”困扰的绿城地产，也在近期摘得山东东营市的8幅地块，累计土地价款约34.5亿元。

上海同策咨询研究指出，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的品牌房企，正逐步向二、三线城市纵深地带转移。

以绿地集团为例，集团总裁张玉良表示，绿地一方面应坚持积极审慎的拿地策略，视现金流情况择机储备优质项目，特别是今年以来加大了在三四线城市的拓展力度；另一方面，房企也要积极响应政策要求，通过加大适销对路产品的供应及促销力度，加快产品去化和现金回笼，确保现金流的平衡与高效健康运行。