控制买房和卖房的节奏 先卖后租讲究技巧

现在购房者许多都是为了换房，但是你有没有留意过换房的过渡期呢？在过渡期内，主要解决好两大核心问题，其一是如何合理控制买房和卖房的节奏，再就是如何控制好换房成本。

换房过渡期有困惑

上海的吉俊宇近日碰到了一个很现实的问题。

因为小宝宝即将诞生，他目前居住的一居室已经无法满足要求了，同时他还准备把父母接过来帮忙照看小孩，换房已经提上议事日程。当他准备把现在这套一居室到中介挂牌出售时，老婆提醒他说，卖掉小房之后，还没有买到大房之前，这段时间怎么办？

是啊，吉俊宇一时间还真想不出答案：如果先卖小房，在没有取得大房钥匙之前，自己住在哪里呢？如果先买大房，但是现有手中资金不够，根本不足以支付首付。他看中的那套三居室，总价达到180万元左右，仅首付就要60万元，但如果卖掉旧房之后，首付问题便迎刃而解了。买大房势在必行，为首付款，不得不卖掉旧房；但如果先卖旧房，又会让他面临搬迁租房的尴尬，这让他感到左右为难了。

吉俊宇碰到的问题，其实是换房过渡期中很现实的一个问题。目前随着越来越多家庭经济条件的改善，原来的小面积住房已经不能满足居住需求，因此有更多的人开始加入到换房大军中来。而在换房大军中，对于那些目前只是拥有一套住宅的人来说，他们要面临如何度过过渡期这个现实问题。

何谓换房过渡期？按照一般的操作程序，就是在准备卖掉小房，再买大房到最后入住之间的这个时间段。那么在换房过渡期内，购房者会碰到哪些问题，又如何平稳度过呢？

三种方式可供挑选

吉俊宇遇到的问题并非没有答案。记者了解到，目前市场上比较常见的应对方式有以下几种：如卖旧买新同步进行，或者卖旧之后先租房再买房，还有就是先抵押再买新房。

当然，每种方式都各有利弊，如卖旧买新同步进行，这种方式看似很合理，但是要做到真正同步合拍绝非易事，而很多时候卖旧房和买新房这两个过程都存在一定的时间差。下面我们结合具体案例，来对这几种方式进行分析。

买、卖同步最为便利

如果能够让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，是平稳安全度过换房过渡期的最佳选择。

【案例】北京的杨林婚后一直住在一套小房内，随着家中即将添丁，换房成为当前杨林(杨林博客,杨林新闻,杨林说吧)将添丁，换房成为当前头等大事。杨林手头资金不够，只有卖掉小房之后，才能凑齐购买大房的首付款。杨林先将旧房挂牌，然后同时寻找新房。虽然目前二手房交易不是很活跃，但杨林根据中介的建议，挂牌价比较合理，因此还是有人愿意购买。同时杨林也在经纪人的帮助下，很快找好了满意的大房，买房合同和卖房合同签订时间就只差一天。

【分析】专家表示，将卖旧买新两个过程同时放在一起来办，这是一种比较恰当的操作模式。最大的好处就是能够尽最大可能地缩短换房过渡期。但现实问题是要做到双方步调一致，难度实在不小。上海美联物业莘庄分行营业经理徐斌告诉记者，在现实中，能够做到买、卖同步的少之又少，因此他认为购房者要特别注意技巧。

如何做到买、卖同步呢？北京中原地产三级市场研究部有关人士建议最好是先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后与卖房，可与买家沟通要求延后交房。

徐斌表示，在目前的市场行情中，对于尽量想要使得买、卖同步进行的换房一族，在出售旧房时不要漫天要价，而是要根据市场行情合理定价。同时，虽然市场上有议价空间，但是在购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。

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