百强研究揭开武汉地产迷局

2007年中国房地产百强企业研究正在持续开展中，从华中地区的初步研究中，可以发现一些新的变化，这也充分体现了区域性市场的发展变化趋势。

1、利润增长贡献集中。
百强企业的实力决定了其大盘开发思路，从拿地到规划、设计、建设、销售等过程，百强企业的品牌附加价值得到充分体现，如从武汉百步亭社区发展看，规模的优势有利于项目的整体定位开发，打造大型居住社区，树立企业和项目品牌形象，吸引消费者的持续跟进。此外，包括福星惠誉、上海复地、大华、金地等百强企业，均采取的长线开发策略，以精品意识来打造项目，品质得以充分保证，成为各自区域的样本性项目，无论从销售速度还是价格上，都是一般企业所不能比拟。如水岸星城单个项目，2006年就实现销售收入12.6亿元左右，成为福星惠誉利润增长的主要来源，这种情况，也在其他百强企业身上得到体现，今后来看，这也是一个发展趋势。

2、品牌影响力的地方化。
简单的说，就是外来企业如何运用恰当的手段，提升自己的地区影响力，发挥品牌的最大优势。拿武汉来讲，2006年下半年开始，外资纷纷采取新一轮“武汉攻略”，保利、融侨、金地、恒大等企业先后出手拿地，图谋更大发展空间，这也是继2005世茂、瑞安、和记黄埔掀起的资本热潮后，第二轮资本跃进。这也意味着武汉房地产市场发展新的格局日益形成，外来资本对于武汉房地产市场发展将起到决定性作用，地产巨头在武汉的发展提升到一个新的高度。2007年1月31日，上海豫园商城以35.02亿元夺得“地王”，但作为一个知名企业，豫园的名字在武汉本地鲜为人知，不过，其同为复星系的上海复地进驻武汉已有一定经验，后期联合开发将能发挥出百强企业的品牌优势，增加产品的号召力。

同样，作为百强企业，福星惠誉在武汉知名度颇高，但是进入孝感等三线城市以后，同样面临提升品牌形象的问题，这就需要长期的品牌战略。如同国际500强企业进入中国的本土化过程一样，外来地产巨头不断进入二线乃至三线城市，包括百强企业在内的企业，也要不断通过一定手段，宣传推广自己品牌，毕竟，能达到万科那般知名的企业少之又少，持续的品牌建设和宣传，才能更好的发挥出企业的综合优势。

3、资本聚集效应明显。
如今的竞争，已经进入了新的阶段，如同购物商场的扎堆，可能吸引更多的潜在消费客户，这样大家的业绩都有机会获得增长，而不同于早期的垄断经营思路。在房地产开发上，也日益显现出这种资本扎堆的现象。在北京、上海等一线城市，体现的更加明显，如上海的国际社区建设，高标准严要求，高昂的地价和开发成本，只能让百强企业等实力型公司赢得更多的发展机遇，而这种高品质楼盘的聚集，吸引同样高端的客户群体，从而促进区域房地产市场的进步增长，使得所有企业都能从中受益。

 以华中地区武汉的百强研究为例，福星惠誉的汉口春天与融侨集团的融侨锦城隔街相对；大华集团的南湖公园世家和金地格林小城隔墙相邻；在武昌积玉桥滨江地区，华润置地的凤凰城、地产集团的玉桥新都等高档楼盘扎堆，而周边其他地块出让的主人包括融侨、金地，预计在2007年聚集现象更加明显，而与之相应的是，该地区房价和地价在过去两年平均翻了一番，所有项目升值明显，利润增长可想而知，不但如此，经过两年的发展，该片区已经成为高档居住社区的代名词，后市有望进步增长。

总体来看，在新的市场环境下，企业也在通过不断的探索，寻找市场增长的机遇，从销售看，企业开辟各种营销渠道，加大推广力度，通过品牌的影响力，获得消费者认同，赢得最终的发展。从土地看，开发商购买土地成本主要由土地使用费、土地使用税、土地出让金构成，从2007年1月1日起，土地使用税税额标准提高了2倍，而土地使用费标准提高了1倍。土地使用税费的提高，使得开发商拿地成本加大，降低了囤地冲动，加快了存量土地开发，而2月1日土地增值税正式开征，将使得开发商利润大幅降低，大幅提高行业进入门槛。

研究表明，2006年，全国房价平均上涨在5.5％，根据最新公布的武汉市场发展报告看，武汉商品住房平均价格为3622.20元/平方米，增长在8.26%，高于全国平均增长水平，而根据统计，武汉近三年房价平均增长在15％左右，体现了武汉稳步发展的良好态势。

相信随着2007中国房地产百强研究的深入开展，我们将有更多新的发现，该研究必将对房地产企业的发展做出新的指引作用。

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