投资小户型的人我觉得眼光还是比较睿智的
记者：昨天有个朋友问我说，现在手里只有2万五千元的首付，能不能买K西嘉的房子？
魏总：应该可以的，但楼层、位置这些东西都要考虑了。
记者：我朋友的考虑是楼层和位置不太好也无所谓。因为他投资还是自己住没有定。我觉得有很多业主考虑投资K西嘉的时候，楼层方面并不过于考虑选择很好的，很多人希望能选择一个价格适中的。对楼层问题关注可能不太多。突然听说K西嘉5-11层都被团购了，许多人就想，相对便宜的都卖完了，剩下的贵的要不要买呢？
魏总：我们30平米的房子大概12万左右。投资小户型的人我觉得眼光还是比较睿智的。因为现在房地产在中国，在国家按揭政策的情况下，你实际上花了20%的流动资金，做了一个100%的买卖。实际上开发商做的买卖跟这个道理是一样的，开发商只是量大、量小的问题。国家因为有房地产按揭政策的存在，开发商投资40%到60%的时候，可以把100%的资金拿回来。如果站在投资的角度上来理解这个问题，我觉得这是千载难逢的好机会。
所以那次(搜房网大话地产)我说所有对未来更高期望值、有目标的人，一定要抓紧时间把握这些机会。只有把握住这个政策机会，你就比别人多了一个更好的平台。比如你的伙伴当中如果十个人只有两个人买了房子，你一定就是成功的。因为钱到最后必然是贬值，比如5万块钱，到了三年或十年以后，你把这个房子再出手的时候，别人这时的5万块钱将已经变成4万和3.5万，而你的5万块钱可能已经有了100%或者是80%的回报。
现在买个小户型公寓，首付是3万，剩下的产品花了12万，但是这个12万是分阶段支出的。在这个过程当中，按照正常的经济发展趋势，房价慢慢均衡地涨，涨到某一个阶段的时候，这个房子算起来已经涨了两万块钱，在那个点上做一个切割，就是说你用3万块钱做了一个80%的投资回报，这个时间也许只需要一个月、两个月或者三个月，这些一定要理解清楚了，因为你要知道，在你这个年龄段能抓住的机会是不多的。
小户型给80后提供了人生通道当中一块金砖
记者：魏总在当时参加我们“大话地产”时有句话给我留下了深刻印象。您说：“80后的朋友们，如果你对自己有更高的预期的话，请你抓住机会。”同时您提出了“精装小户型公寓给80后提供了一块砖”。请您谈谈您对80后置业群体的建议和看法，比如80后应该选择什么样的产品？同时小户型精装公寓对80后来说优势体现在哪些方面？
魏总：其实我觉得准确的定义应该是“小户型给80后提供了人生通道当中一块金砖”。为什么说是金砖呢？我其实已经表达过这个观点：在中国现行的经济体系下，个人财富的聚集渠道实际上是比较有限的。不像西方国家有很多私募基金、公共基金、股市等一些其他的投资方式。在中国到目前为止，我们大家能感受到行之有效的投资方式主要有两大块：一块是房地产，还有一块是股市。所有人都知道，股市有风险，入市需谨慎。而房地产的市场，因为它不仅仅是在中国，实际上在全球。中国的《物权法》刚刚公布了，只要是保障私有财产，保障所有物权益的国家，房地产都是永恒的，是大家比较推崇的投资渠道。
以前在年轻人这个年龄段，因为受中国收入体系的一些制约。年轻人其实付出了很多努力，也做出了很大的贡献，但收入水准还比较低。那么他在想实现投资置业的时候，因为经济实力有限，没有办法实现。特别是现在在大中型城市、一线城市。
随着小户型的出现，为年轻但资产总量有限的群体，提供了的投资置业的渠道。我们可以做一个比照性的分析。如果一套房子是120平方米，按照合肥市现在的房价，我们把它算成4000元，这套房子的总价大概48万左右，首付按照三成来算就是十几万块钱。这样一个门槛，对80后群体选择置业来说是有一定难度的，一个是门槛比较高，第二个是将来还贷的压力比较大。
从另外一个层面来看，通过对小户型公寓做一个比较性的分析我们了解到，合肥市场小户型公寓平均户型面积应该在40—50平方左右。因为这种户型价格比较高，提供了精装修的一些概念。如果按照4000块钱的平均价来算，这套房子总价在16—20万左右，因为是小户型,首付也降低了,只有4万块钱左右。在这么一个门槛下面，可以说承受的群体数量会变得比较大，特别是针对年轻人群体，这个门槛降低了。第二个放到投资的渠道来说，因为年龄结构比较轻，购房者可以限度地享受国家按揭政策的时间效应，因为年龄越大，贷款年限控制就越严。这样年轻人还款的压力就比较小，也满足了年轻人实现自己拥有资产的愿望。我想这是一个很实际的问题，或者说是一个机会。我觉得这是最重要的。
小户型公寓产品的出现实际上是反映了一种发展趋势
记者：3、40平米这种小户型，在07年上半年来说相对还是比较少的。但最近这几个月却有好几家同时开盘。合肥市场上小户型住宅涌现是否成为房地产发展的趋势呢？
魏总：我觉得可以从两个角度来看待这个问题。十七大召开以后，中央提出了关注民生的政策。这个“民”是一个广泛民生的概念。去年国家的房地产调控政策大家都比较了解，有一个硬性的指标就是“90平方米以下住宅必须占到小区规模的70%以上”。这实际上给大家提供了一个政策引导趋势的问题。在这样的情况下，所有的房地产开发商，一方面在分析政策，另一方面在分析市场。如果说70%的产品都做90平方米以下的户型，那么这个产品应该是什么样的？房地产开发商这一块就自己研究的结果提出了一个答案，可能认为小户型的产品比较符合业主和社会的需要。
第二、因为中国已经融入全球经济一体化。在国外特别是在发达国家的一线超大城市中。在城市范围之内，最主要的住宅产品就是公寓。比如像日本的东京、美国的纽约、香港这样的城市，它的住宅产品和我们国内所理解的住宅产品是完全不一样的。集中在城市里面最主要的住宅产品都是公寓。公寓产品的消费类型实际上有两种：
种、中国人的置业，我们中国人叫“三十而立”，成家置业是在这个年龄开始的。实际上中国人的消费习惯是年轻的时候很少考虑到置业的问题。所以在资本积累这一块做得是比较差的。
小户型公寓产品在这个时间点上出现，我觉得实际上是反映了一种发展趋势。当然你也可以客观地比较分析，像这样的小户型公寓产品，在县城经济圈范围之内，目前为止还不是主打的产品。目前做的比较成功的例子都是来自于深圳、广州、北京、来自于这样的大城市。实际上我觉得小户型公寓产品代表了城市当中年轻群体先进的消费理念，或者是消费观念的一种形成。就是说在人生的这个阶段，不仅仅要考虑到事业发展，同时要考虑对自己的事业发展做一些资本积累，80后的年轻人在以后的人生发展阶段当中会有两次置业。我觉得这一旦形成一种趋势之后，可能我们相关的政策法规就会围绕这些发生一些变化。这是非常重要的一种现象。
因为更强调自我的一种生活方式，他可能在20、30岁左右的年龄段，既解决了自己原始资本积累的问题，又为自己的生活提供了一个自我价值的概念，这时候他选择小公寓产品;到他真正走向社会，真正到成家立业的时候，这个平台已经建立起来了，他可以利用这个平台再去选择一些更好的住宅产品。我们也可以算一笔帐，比如这个年轻人有5万块钱，如果仅仅考虑到储蓄问题，现在中国储蓄利率是比较高的，但应该说储蓄利率涨幅赶不上物价上涨指数，实际上是一种负增长。那么5万块钱，如果他到30岁的时候，再选择购房，可能这个5万块钱的市值就只有就4万块钱或3.5万块钱了。
而如果这个购房者选择房产，把房产投资作为自己将来的准备。首先他解决了自己的栖息之所问题；其次在五年之后，房地产的保值作用应该体现得非常明显。从中国改革开放二十年的历史来看，它是最保值增值的产品。就算每年按照国家调控的目标，希望房价增幅不超过10%，五年下来也是50%的递增增长。这个时候，他一方面可以把这个小房子兑现，另一个方面，如果有更好的经济来源，可以继续保持、持有。我觉得这是一个综合的趋势问题。从另外一个侧面印证了为什么这几年小户型如此火爆的原因。可能大家还没有对此做过系统的分析。
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