卖房者单方解除合同 法院判合同有效应继续履行

房屋买卖双方为了避税，约定延迟办理过户手续。可是，在约定过户期限到来之际，卖房者却借故单方解约，拒绝继续履行买卖合同。近日，罗湖区人民法院对这宗房屋买卖合同纠纷案作出一审判决，认定《房屋转让合同》合法有效，合同双方应继续履行，并办理相关过户手续。

卖房者单方解除合同，买房者诉求继续履行

2006年2月15日，肖某购买杨某位于罗湖区金湖花园的一套房产。双方在签订的《房屋转让合同》中约定：在房地产证上注明的登记时间（2005年4月11日）满2年后的15日内，双方须签署《深圳市房地产买卖合同（现售），并递交国土部门办理过户手续。

合同签订后，肖某依约向杨某缴纳了5万元定金，并向银行交纳了按揭款利息。2007年3月28日，杨某突然以肖某长期以来没按约定要求分期支付购房款项为由，单方解除《房屋转让合同》，不再继续履行《房屋转让合同》约定的各项义务。肖某为此诉至罗湖区人民法院，请求判令被告继续履行合同，并办理相关过户手续。

法院认为合同有效应继续履行

法院审理认为，本案涉案的《房屋转让合同》并非正式的房地产买卖合同，而是为日后签订正式的房地产买卖合同并办理房屋产权过户登记手续而预订的合同，其性质属于预约合同。该份预约合同中，双方当事人约定在达到优惠税收政策条件时（即房产登记满2年）进行房产转让交易（即签署正式的房地产买卖合同并办理房屋产权过户登记手续），并未违反上述税收法规的规定，属合理避税，《房屋转让合同》并不因此无效。

法院认为，本案中，原告肖某确实存在迟延交付按揭款利息的客观事实。但被告杨某未能举证证明原告的行为构成违约。因为，双方在合同中约定，原告应于每月6日前向被告交纳按揭款利息。但合同对按揭款利息的具体数额并未约定，也未约定按揭款利息的具体计算方法。事实上，每月应交的按揭款利息是不同的，每月应交的按揭款利息只有被告才确切知道。因此，被告应在每月6日前告知原告当月应交的利息。可是，被告并无证据证明其履行了告知义务。所以，原告迟延交付按揭款利息不构成违约。

法院认为，即使原告迟延交付按揭款利息构成违约，该违约行为也不构成预期违约、严重违约、根本违约的情形之一。相对于每月交付1000多元的按揭款利息而言，交付高达44万元的房款才是原告的主要合同义务。被告的主要合同目的也是收取44万元的房款。原告并未表示不交付房款，也未迟延交付房款。恰恰相反，原告要求交付房款，使合同得以进一步履行。

被告在庭审中表示，其并非基于合同第9条的约定主张解除合同。第9条是这样约定的：如果卖方不再继续向买方出售涉案房产，卖方所需要承担的法律责任仅仅是双倍返还定金，买方不得要求进一步赔偿。其也不同意以双倍返还定金来获得单方解除合同的权利。因此，被告主张解除合同，不符合法律规定的条件。

法院据此，判决：原、被告就转让金湖花园某房所签订的《房屋转让合同》合法有效，双方须继续履行。在本判决书生效之日起60日内，被告须配合原告办理“赎楼”、房款交付、签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》、递交产权过户登记申请等相关手续。

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