信旺华府骏苑策划经理 张隽
搜房记者：张经理您好！非常容幸今天在住交会的现场采访到您。此次信旺华府骏苑是继5·1之后再次亮相10.1房展会，首先您能简单的介绍一下您们的项目吗？
张隽：对合肥的广大市民来说，信旺华府骏苑并不陌生。因为从去年3月18号项目正式开盘，距今已经有将近两年的时间，在这期间我们一共推出了三期住宅项目，后面还有四期——主要是商业。前面的三期项目，一期目前为止已经接近尾声，即将交房；二期已经销售了90%；现在我们主要销售的是三期，因为三期开盘时间还不长，所以是我们目前销售的重点。但同时也可能会有一些朋友对我们信旺·华府骏苑项目的了解还不是很深入。
搜房记者：我个人印象比较深刻的就是信旺华府骏苑是一个超级大盘。
张隽：大家都知道我们规模比较大——从规模上来讲，94万平米在全市乃至全省都可算是超级大盘，除此之外，我们还有哪些亮点？首先，我认为一个项目从外部来讲，最突出的卖点就是地段上的优势。毫不夸张的说，我们的项目所处地段正可谓是“”。因为从地缘上，位于蜀山区和政务文化新区、高新区三大区的交汇处。当初我们在选择项目的时候就密切关注到地段的重要性。近期高新区又要进行大规模的扩建，以及蜀山区近两年大拆违、大建设等等，这些对我们项目来说都是非常利好的消息，可以直接带动周边市政配套设施的升级——包括交通路网方面的改善等等。对于业主的居家生活来说，更是提供了诸多便利。
其次，我们这个项目由于规模比较大，所以小区内部的整体配套设施非常的成熟和完善。小区里面既有小学、幼儿园和会所，又有大型超级市场和现代化的菜市场——这种菜市场在一般的小区难以寻找到，因为它的定位和配制层次比较高，有别于路边的菜市场。
再者，在小区外围沿潜山路和望江路主要是一些大卖场跟品牌的专营店。其中大家非常熟悉的项目就是即将动工的一个超市项目也就是Tesco乐购，这里面Tesco乐购占到18000平米。一层主要是品牌加盟店，云集了国内外比较知名的品牌，如肯德基、麦当劳等。另外我们已经签订协议的就是美国豪生国际酒店，它是按照五星级标准配置的，以后也是由他们来进行全盘管理。此外，我们还有家电卖场、家居卖场、电脑城等等。如果把这些东西全结合在一起的话，在这里生活真的可以实现足不出户——多种类型、多种层次的购物需求都可以得到充分的满足。除了这些品牌的加盟店以外，内部还有一些便利商店，比如理发店、餐饮店等，主要是为了方便小区内部的业主。刚才说的那些——靠近潜山路或者望江路的这些主力店和卖场，既是小区内部的配套也是这片区域的商业配套。
除此之外，我觉得大家对信旺华府骏苑比较关注的一点是产品的品质问题。我举几个简单的例子：现在住宅的立面比较多的是外墙乳胶漆或者面砖。但在江、浙、沪这些发达地区，很多外墙用的都是氟碳漆，这种漆首先非常的稳定、不容易被氧化，可以保证色泽鲜艳明亮；第二，它具有很好的自洁性，下雨就基本可以冲刷干净；第三，它的质感非常强。有几个业主曾问过我这样的问题，你们的外墙是不是用的铝塑板？因为铝塑板质感非常强。正是由于具有这么多的优良的品质特征，自然要比同类的乳胶漆及面砖都要贵。另外，我们所有的玻璃都是中空双玻璃。因为现代住宅既要讲究居住的舒适，还要讲究节能和环保。在我看来，某种程度上合肥衡量一个楼盘的层次究竟是高档小区还是中档小区，市政供暖是很重要的一个标准，我们小区就是市政集中供暖。
可能有不少朋友关注客户定位包括产品定位的问题。其实在项目刚成立的时候，我们就进行了充分的调研和分析，在我们的想象当中，我们客户是这样一个群体：他们热爱生活，对居住的品质、对外部的环境有非常高的要求，比较注重社区内外的文化。因为蜀山区本身就属于一个高层次的生活圈——首先它有众多的高校云集，还有很多的政府机构，所以决定了这个区域的特点是人文积淀非常深厚。当然在我们楼盘当初的定位当中也考虑到这方面的因素，所以我们产品的方方面面也都反映出了这些特点。另外就是对于居家的舒适型以及生活的专属性都有较高的要求。总体上我们的产品定位依据就是这几方面。
同时，从户型的角度、产品的角度来说，我们不是单一去强调大，更重要的是强调功能的合理性和舒适型。特别是在功能单元的尺度上面，我们力求达到舒适性的要求。举个例子来说，一百平方左右的，客厅开间达到4米2，大户型基本上都是4米5的开间。从产品的角度来说，主要就是这样几个特点。
搜房记者：刚才张经理介绍的比较细致，整个项目从细节上体现出了高档性和舒适性。之前经常看到电梯间广告和听到电台广告的宣传广告语，给我留下印象的就是“与Tesco乐购为邻，与美国豪生国际牵手”，这可能也是你们主推宣传点？
张隽：我们当时做了几点研究，现在住房买房，我想以下的因素是比较重要的：个就是交通的便利性及可达性；第二个就是购物的层次及规模。一般来说，临近大超市、特别是国际性大超市的楼盘比同类楼盘价格要高出300到500一个平方，能吸引众多国际知名品牌，这其实也是这个楼盘本身价值的体现。
搜房记者：参加五一住交会的时候，信旺华府骏苑的展位给我的感觉无论从规模还是风格上都很大气，本次十一住交会的展位有什么样的特色？
张隽：相比较而言，我觉得十一房展除了延续五一的风格之外，还有一个就是成熟之美。成熟之美也是跟我们的项目进度有关，我们很快就要交付了，达到了阶段性的成熟。明年的房展我们还会来，我相信随着后期项目不断的跟进和完善，到那个时候，不但是大气、宏大、成熟，还将更加喜庆与祥和。
搜房记者：成熟之美也吸引了更多成熟的客户，今天在展会现场情况怎么样？
张隽：应该说现场看房的客户还是很多的。由于我们盘子比较大、内容比较多，即便是客户在和我们置业顾问一对一沟通，我们也没有办法让他们了解全面。所以我们邀请了很多客户到我们实地去进行考察、品鉴。毕竟楼盘越大、方方面面的细节也就越多。现在很多客户买房，既会考虑到房屋的价格，也会考虑到教育环境、小区环境等方方面面，所以到现场最能够让他们详尽的了解。
搜房记者：搜房网也成功组织了数次看房团活动，对网友来说全程都是免费的，主要目的是搭建一个购房者和开发商之间的平台，有机会我们看房团也会向信旺华府骏苑进发。我们现在了解了信旺华府骏苑的项目还有今天的展位风格，接下来聊一聊近期的热点话题。近期合肥业内关注比较多的是关于银监会27日发布的通知：要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。此举可谓是国家稳定房价、控制炒房的又一举措。您对此项政策怎么看待？此项政策的出台，会对合肥整个楼市带来怎样的影响呢？
张隽：我非常能够理解央行实施这样的宏观政策。从范围来说，今年以来房地产的投资——无论是数额还是同比统计的数据，所显示出的房地产投资增长幅度还是非常大的。从金融安全角度来说国家采取这样的政策是可以理解的。但是不可忽视的问题是，我们国家的地区差异性很大。
搜房记者：每个地方的细则都会不一样。
张隽：但是从国家宏观调控的角度来说，不能制定有差别的宏观政策，这样会有地区的歧视之嫌。落实到各地，它的差异也非常大。所以在政策的表现上面，它具体的形式是不一样的。就合肥市场来说，我认为宏观调控对我们市场的发展是非常积极、非常利好的消息。
搜房记者：对，因为合肥楼市整个增长形势还是比较稳健的。
张隽：是这样的。合肥现在处于大拆违、大建设，处于城市化发展的快车道，对房产的需求非常大。因为城市要发展、面貌要更新，房地产也是一个先导型的产业。现在人们的消费结构已经从二元时代逐渐向多元时代发展，其中住房消费和未来的汽车消费应该是最关键的两点。现在汽车市场还是需要几年的发展才能赶上房地产这两年的势头。
据我了解，现在绝大部分购房市民并不是没有住房，只不过现在的房子面积比较小、里面的环境比较差、或者物管不尽如人意等等，所以他们现在的住房需求实际上是一种升级性的住房需求。而政策的出台，它的本意是要控制过度的投资炒房，因为现在炒房不光省内有炒房，省外也有炒房。这个对我们的影响不会很大，尽管这几年开发了很多楼盘，但是统计数据显示，合肥房地产真正进入发展快车道也就是03年到07年短短的五年时间，一年就算是600万，五年的时间也不过是3000万，这只是一个估算。
现在合肥提出一个宏观目标，2010年GDP要达到2100亿，城市人口也要达到300万。房地产不大力发展，我想这个目标是很难实现的。因为合肥城市规模相对来说还是比较小的——主城区的人口200多万。要实现如上城市化扩张目标的话，现在的房地产开发速度不是快了而是慢了。尽管政策出台会对房地产产生影响，但是我觉得针对合肥市场来说，更多的是心理上的影响。现在的房价尽管稳步上升，但是房产的成本也是在不断的上升。房产的成本最主要有这么几个方面：个是土地，土地的价格是在不断攀升的。03年的时候，一百多万一亩地可能感觉就是比较高的，但是现在主城区内的，住宅项目两百多万一亩地是非常司空见惯的，折合到楼面价的话，可能每平米成本就达到了1000多了。另外这两年的钢材、水泥等等这些建材的成本也是在上涨。如果把这部分因素考虑进来，实际的涨幅其实没有我们看到的那样大。而且开发商面临同行之间的激烈竞争，必然要在小区内部软硬件的配置上面增大投入。但是这部分的成本往往是很难直观从表面上反映出来，比如原来开发一个小区，景观投入只要20万，现在可能要多增加一百万。因为我们只能卖房，不能卖景观，只有把这部分成本折合到房价当中来。所以大家感觉房价是高了。但是他们没有考虑到，你的居住环境或者居住房屋的品质实际上也是在不断提升的。另外房价在提升，其实也体现了一个城市的发展层次。
前几天，我有一个朋友从北京过来，他在北京的某个区域，03年买的房子是7000多，现在已经涨到了14000多元/平方，相比而言，合肥的房价还是很低的。
其实关于房价的问题，可能还有一种观点。有的人说，合肥人收入不高，或者是说房屋的租售比太大。作为我个人的观点，现在买房真正困难的客户是一部分年轻的群体（刚刚大学毕业的）、或者是异地置业的群体。就本市的购房群体来说，其实很多是二次置业。比如我现在手头上有一套60平米的房子，卖的话可能是折现20万左右，如果把房子处理掉后再去买房子，就觉得压力不是很大。以这样的观点来看，其实购房的压力并不是我们所想的那样，一套房子需要40万，但是有多少人是把40万房款一次性付清呢？一般都是通过银行的按揭形式，无论他是普通按揭贷款还是公积金贷款，如果是公积金贷款的话，那么相比较而言，月供的压力会更小，因为公积金一个月少则几百块钱，多则一两千块钱都有，这样的话月供压力就更小了。
搜房记者：我个人认为若是想要置业的话，首先要考虑自己的购买实力，如果因为买房子而让自己成为“房奴”整天处在焦虑当中，是很不划算的。
张隽：我觉得决定买房的时候，首先要给自己做一个综合的权衡，对自己要有一个很清醒的评估。买房本身应该是很快乐很开心的事情，如果因此变成心理上的负担、或者成为家庭心理包袱的话，就不太好了。
搜房记者：从今年的房展会现场来看，无论参展的数量还是今天观展的人群都有所下降。但是参展的规模和楼盘品质还是没有降低，有很多的大盘、名盘。合肥九月份到十月份开盘的项目非常多，很多人说处于“金九银十”的热销期，您觉得在项目推广的时候应该注意哪些方面的问题？
张隽：其实参加这次的10·1房展会，很多人觉得这部分的投入没有必要，因为我们现在楼盘的销售非常不错。我们之所以参加这个房展，并不是想通过这个房展卖多少房子，而是一个品牌的推广和对于广大业主的一种回馈。因为如果我们不参加房展，很多业主会很失望，他们希望在房展会上看到他们小区一展风姿。所以我觉得作为开发商来说，不但要考虑到经济利益，同时是要强调社会的责任。我们后期将会做很多宣传，都是在做品牌的推广，包括我们推荐的居住理念的一种传播。如果单纯为了盈利的话，我只要把房子卖出去就可以了。企业一旦发展到一定规模，如果没有品牌、或者没有产品面作为支撑的话，我认为推广起来就会困难重重。
搜房记者：我们也看到信旺的品牌无论是影响力和号召力都在与日俱增。同时我们也很感谢众多的网友以及业内人士对我们搜房网的支持，有一些不足之处也希望大家可以提出来，让我们能够更快进步。
张隽：我觉得网络后期的发展空间还是非常巨大的。网络是一个信息量非常大的平台，而且更新的速度也是非常快，并且区分了很多的板块，看起来一目了然。就整个互联网来说，目前可能在精准度这方面要下一点功夫。但是你们组织的看房团、大话中秋等等网友互动活动我认为是非常好的。我们现在也正在考虑如何利用这些传媒的优势，希望你们也可以把比较好的计划书提供给我们，大家可以好好的研究一下。
搜房记者：谢谢！非常感谢张经理今天接受我们的采访！
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